Потребительский ипотечный кооператив что это такое

Что такое ипотека? Банковская и накопительная ипотеки. Виды кооперативных накопительных ипотек

Что такое ипотека знали даже жители Древней Греции. Тогда, равно как и сейчас, можно было получать кредиты под залог земли. Дабы заемщик не смог дважды выдать свою землю в качестве залога разным кредиторам, он при получении средств у кредитора обязан был на участке установить оповещающий знак.

Знаком, как правило, был столб или камень, который являлся признаком того, что данная земля уже находится в залоге.

Что такое ипотека банковская и накопительная? Какая между ними разница?

Современное кредитование различает банковскую и накопительную ипотеку. Ниже подробно ответим на вопрос «что такое накопительная ипотека».

Что значит ипотека банковская? Заемщик приобретает жилье в течение трех месяцев после предоставления ипотечного кредита. Жилое помещение до момента погашения задолженности находится под залогом у банка.

Что значит ипотека накопительная? Накопительная ипотека практикуется жилищно-накопительными и потребительскими ипотечными кооперативами, столь популярными в 90-е годы прошлого века. Ипотечные кооперативы – закрытые организации. Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) и потребительский ипотечный кооператив (ПИК) различаются друг от друга тем, что в ЖНК недвижимость приобретается на кооператив и переходит пайщику только после выплаты всей суммы жилищной ссуды. Тогда как в ПИКе недвижимость приобретается сразу на пайщиков, но находится у кооператива в качестве залога. За данное «преимущество» пайщики ПИКа расплачиваются тем, что такие кооперативы в настоящее время не подчиняются ни одному из федеральных законов. По заверениям представителей кооперативных организаций, можно получить кредиты всего под 3-5% годовых. Возможно ли это?

Накопительная ипотека, что это такое: обман или возможность купить квартиру с помощью «дешевых денег»? Все ипотечные кооперативы работают по одной схеме, на 100% отличной от банковской. Лицу, желающему приобрести жилье, прежде всего, необходимо вступить в кооператив. Кооперативы с недавних пор, как и банки, стали работать по схемам «ипотека и материнский капитал». Как использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту, а также как получить ипотеку молодой семье смогут рассказать и в кооперативе, и в банке. Процесс приобретения квартиры с помощью кооператива разбивается на два этапа.

  1. Пайщик делает вступительный невозвратный взнос в размере 3-5% от стоимости квартиры, вступает в кооператив и накапливает деньги, внося их каждый месяц на единый счет кооператива. Это самое тревожное время для пайщика. После того, как 30-50% суммы накоплено (за 2-4 года) пайщик получает оставшуюся часть суммы в виде ссуды из общей кооперативной кассы. Что такое ипотечные жилищные ссуды – это средства, выданные кооперативом пайщику на приобретение жилья. На эти средства и приобретается квартира.
  2. Купив квартиру, пайщик вправе пользоваться жилплощадью. В течение установленного срока член кооперативной организации расплачивается с кооперативом за выданную ссуду. Эта ссуда, как правило, беспроцентная: плата за нее (1,5-5%) проходит как регулярные членские взносы, которые формально направлены на содержание кооператива.

Потребительский ипотечный кооператив что это такое

Основное отличие данного вида кооператива от ЖНК заключается в том, что ЖСК привлекает средства своих членов не для покупки жилья, а для его постройки. В России такой форме жилищной кооперации стало уделяться большое внимание в 2011 году, когда в программе «Жилище» 2011-2015 г.г., ЖСК был характеризован как один из важнейших инструментов решения жилищной проблемы (ГареевИ.Ф., 2012)

Существует три схемы финансирования ЖСК (ПустошкинВ.В., 2010).

ЖСК выступает посредником между членами ЖСК и застройщиками. Первый этап подразумевает вступления физического лица в ЖСК. Далее ЖСК заключает договор с застройщиком, после чего осуществляет оплату по нему. Застройщик расплачивается с поставщиками и подрядчиками, а заемщик вносит необходимую сумму паевых взносов.

В данной схеме ЖСК привлекает кредитные средства у банка. Обычно в качестве залога здесь выступают имущественные права, поскольку активов ЖСК обычно недостаточно, а незавершенное строительство – достаточно рискованное обеспечение. В России на сегодняшний день примерно 20% в общей структуре выдач занимают ипотечные кредиты по такой схеме (BN.RU Газета ). Более того, если раньше это могли позволить себе лишь крупные игроки ан рынке, такие как Сбербанк и ВТБ24, то сейчас в процесс постепенно вливаются и менее крупные банки. Например, с марта 2014 года схему ипотечного кредитования через ЖСК стал предлагать банк DeltaCredit.

Кредитование не ЖСК, а самого застройщика. Такой вариант менее привлекателен для банка, так как застройщик, получив нецелевой кредит, может расходовать его на другие нужды. Но в ряде определенных случаев он оказывается наиболее приемлемым: если сумма активов застройщика достаточно для обеспечения, а ЖСК не владеет ничем кроме прав требования к застройщику; у банка отсутствуют программы, позволяющие кредитовать ЖСК.

ЖСК обладает неоспоримыми преимуществом не только на фоне ЖНК, но и по сравнению с ипотечным кредитованием. Одно из таких преимуществ – возможность выбора застройщика, сроки строительства и сдачи жилья в аренду. Соответственно, (ТарасюкВ.М., 2009) пайщики могут самостоятельно рассчитать размер платежей и их сроки. Однако, принято считать, что такая схема приобретения жилья кроет в себе множество рисков, так как не требует аккредитации заемщика. Больше всего заемщики опасаются угрозы двойных продаж. Еще одним недостатком приобретении жилья через ЖСК является ограниченность срока кредитования, которые не может превышать 10 лет с момента начала выплат.

Потребительские ипотечные кооперативы

Данный вид кооперативов также представляет собой добровольное объединение граждан с целью приобретения жилья. Стоит отметить, что потребительский ипотечный кооператив является лишь видом потребительского кооператива, которые могут быть использованы не только для целей приобретения жилья. Несмотря на то, что согласно законодательству все кооперативы жилищной сферы должны быть переименованы в ЖНК или ЖСК с 1 марта 2006, потребительские кооперативы по-прежнему не прекратили своего существования, так как по своему механизму они схожи с ЖНК. Законодательство по регулированию их деятельности отсутствует, поэтому ПИК (есть много других аналогичных названий ПК – потребительский кооператив, ЖК – жилищный кооператив, ИСК – ипотечный социальный кооператив, и др.) действуют согласно статье 6 Гражданского Кодекса РФ (Зайнуллина, 2009).

Читать еще:  Как проверить подлинность билета на футбол

Отличительной чертой ПИК является то, что, в отличие от ЖНК и ЖСК, пайщик сразу получает приобретаемо жилье в собственность, на которую оформляют залог, то есть ипотеку. Однако ввиду отсутствия полноценного законодательства, регулирующего данный тип кооперативов, условия приобретения жилья, прописанные в договоре, могут быть очень невыгодными для самих пайщиков (Ipoteka-Rus). Именно поэтому ПИК очень часто сравнивают с ипотечной пирамидой.

Процедура взаимодействия с заемщиками аналогична ЖНК: первый член вносит минимум 50% от стоимости жилья, далее он получает сумму в кредит, которая является первоначальным взносом второго пайщика, который, в свою очередь, получает ссуду, являющегося взносом третьего пайщика. Однако, если деятельность ЖНК регулируется ФЗ 215 «О жилищных накопительных кооперативах», где строго прописывается, что число членов ЖНК не может быть менее 50 и более 5000 человек, то деятельность ПИК не попадает под область регулирования этого закона. Соответственно, вышеприведенная схема может продолжаться до бесконечности.

Подобная ситуация обстоит и с размером первоначального взноса. Он должен составлять 20% от стоимости желаемого жилья, однако эту стоимость определяет сам пайщик, который может быть не осведомлен о нынешних рыночных ценах. Когда приходит время покупки квартиры, риэлторы, обещавшие помочь в поиске необходимой недвижимости, заявляют о том, что сделать это невозможно, вынуждая тем самым пайщика либо соглашаться на менее подходящий вариант, либо доплачивать большую сумму.

Более того, ПИК кроют в себе дополнительные расходы:

Вступительный взнос, составляющий обычно 5-7% от паевого взноса.

Ежегодный взнос – примерно 1-3%.

Расходы на риэлтора – до 5% от стоимости жилья.

Страховая премия – 1-1,5% от стоимости жилья.

Следующая трудность, возникающая на пути у пайщика – срок ожидания ссуды на приобретения квартиры, который может длиться от нескольких месяцев до нескольких лет. Статистика показывает, что не более 20% пайщиков дожидаются своей квартиры. (Ipoteka-Rus) Стоит отметить, что ПИК могут хорошо нажиться на своих пайщиках, имея прибыль превышающую 3-5% за предоставляемую ссуду. Это происходит за счет пайщиков, которые, так и не дождавшись квартиры, приняли решение о выходе из кооператива. Последний будет выплачивать внесенный паевой взнос многие годы, завися от новых поступлений в кооператив, в итоге деньги просто обесцениваются. Еще одним преимуществом ипотеки в данном случае является тот факт, что приобретая жилье у банка заемщик, таким образом, фиксирует ее цену, в дальнейшем за счет роста доходов выплачивать кредит станет легче. В случае с ПИК все наоборот: в ожидании своей очереди цены на недвижимость могут возрасти настолько, что первоначального взноса будет недостаточно.

Строительные сберегательные кассы

ССК – специализированный банк, создаваемый в организационно-правовой форме, установленной федеральным законом «О банках и банковской деятельности» (ФЗ № 395). Также находится на рассмотрении Федеральный Закон « О строительных сберегательных кассах».

Общий механизм взаимодействия ССК с будущими владельцами квартир схож с деятельностью ЖНК. Вкладчик после заключения договора вносит на счет в строительно-сберегательные взносы до тех пор, пока их сумма не достигнет 30-50% от стоимости жилья. Недостающие средства предоставляет ССК сроком от 7 до 15 лет. (ЛебедеваТ.А., 2009)

К особенностям ССК можно отнести

Ограниченность объема банковских операций.

ССК может предоставлять лишь узкий спектр банковских операций, что является, несомненно, преимуществом такого способа приобретения жилья, так как значительно снижаются риски. Стоит отметить также, что ССК устанавливает низкие ставки по вкладам для стимулирования вкладчик сберегать больше.

Государственная поддержка ССК.

Она заключается в ежегодном начислении 20% премии от прироста вклада. Однако имеется ограничение на размер прироста вклада, с которого начисляется премия, он составляет 70 000 рублей. Если же прирост вклада все таки превысил данное ограничение, то премия, начисляемая сверх этого лимита, переносится на следующий год. При наличии нескольких вкладов, премия начисляется только на один в вклад. Рассчитывать на государственную поддержку могут только граждане РФ.

Низкие ставки по кредитам.

Низкие процентные ставки обеспечивает замкнутость системы ССК и изолированность ее от колебаний финансового рынка. В рассматриваемом законопроекте «О строительных сберегательных кассах» ставка по выдаваемым кредитам не должна превышать ставку по депозитам более чем на 3 процентных пункта. Хотя в законе предусматривается и большое число всевозможных комиссий.

Обязательство ССК предоставить кредит.

Такое обязательство является неоспоримым преимущество САК на фоне жилищных кооперативов. Безусловно, если потенциальный заемщик не будет удовлетворять требованием ССК, ему могут отказать в получении кредита.

Обязанность ССК по созданию страхового фонда.

ССК обязаны создавать страховой фонд на случай потери прибыли в ситуации снижения вкладов.

К минусам такой системы можно отнести достаточно долгий период накопления, от 2 до 10 лет

Потребительский ипотечный кооператив – плюсы и минусы

Как говорят специалисты, ипотека переживает второе рождение. Объем ипотечных кредитов достиг докризисных показателей. Также, эксперты подчеркивают, что вместе с традиционными банковскими программами стали действовать и другие различные предложения по ипотечному кредитованию. Свое мнение по поводу ипотечного рынка и преимуществах потребительских ипотечных кооперативов высказали Александр Мамаев и Андрей Крамаров (директор и председатель правления потребительского кооператива «Корпорация жилищного строительства и ипотеки»).

На вопрос о состоянии ипотечного рынка на сегодня, эксперты высказали, что так называемая вторая волна спроса на ипотеку наблюдается с конца 2010 года, когда стоимость квадратного метра заметно сократилась, и россияне получили возможность приобретения жилья. По итогам прошлого года, можно сказать, что рынок стабилизировался. В текущем году отмечено повышение объемов выдачи ипотеки, в общем ипотечный рынок приблизился к докризисным показателям.

Читать еще:  Как пополнить тройку онлайн

Также, специалисты отметили, что компания готова конкурировать с банками, уже давно занимающимися ипотечными программами. Корпорация существует уже 10 лет, и за это время открыла множество филиалов по всей России. В начале текущего года были открыты филиалы в Шахтах и Таганроге, которые уже приносят хорошие результаты. Столь динамичное развитие потребительского ипотечного кооператива «Корпорация жилищного строительства и ипотеки» наилучшим образом показывает возможность конкурирования с банковскими программами.

На вопрос, в чем же преимущества потребительского ипотечного кооператива , чтобы заемщик гарантированно обратился именно в эту компанию, специалисты ответили, что на сегодняшний день покупатель стал более грамотным и неплохо разбирается в рынке. И поэтому ему нужны аргументы и конкретные цифры, на обещания он уже не поведется.

Процентная ставка по банковской ипотеке рассчитывается из ставки рефинансирования, которая на сегодня составляет 8%. Плюс прибавка банка – 3-5%, и в результате получается, не менее 11% годовых. А корпорация предлагает ипотечные кредиты под 5-7% годовых, говорит Мамаев. В банке приходится переплачивать в несколько раз (в среднем 250-300% переплаты), а в кооперативе стоимость жилья фиксированная, и рассрочка выплачивается, исходя из этой цены. В общем, переплата составляет не более 22% от полной стоимости жилья.

Для вступления в кооператив необходимы следующие документы:

  • Документ, подтверждающий занятость заемщика (не обязательно справка 2 НДФЛ);
  • Пасспорт;
  • ИНН.

Кроме того, Мамаев отметил, что на данный момент корпорация рассматривает вариант сотрудничества с гражданами, которые остались в настоящее время без работы. Также, потребительский кооператив готов сотрудничать и с пенсионерами, и с другими категориями граждан, которые в силу обстоятельств в банке не могут получить кредит. В такой ситуации казалось бы повышаются риски, но директор правления отметил, что работа с каждым клиентом ведется индивидуально, для выяснения того, насколько готов потенциальный заемщик согласиться с требованиями потребительского кооператива . В случае просрочки. В кооперативе тоже не паникуют, главное своевременно сообщить о временных трудностях и написать соответствующее заявление. Одним из важнейших моментов в компании являются обязательные взносы членов кооператива в Резервный фонд ПК, что является своего рода гарантией стабильности работы кооператива при условии каких-либо нюансов. Все конечно выглядит весьма привлекательно, но как говорится, в каждой бочке ложка дегтя. На что Мамаев ответствовал, что конечно без минусов не обходится, первоначальный взнос в потребительском кооперативе например составляет 30%, или 15 – с последующим накоплением до 30%.

На вопрос о том, выдает ли потребительский кооператив ипотеку только на жилье, Крамаров сказал, что средства выделяются и на гараж, и на землю, и на жилье как первичного, так и вторичного рынка. Купленная недвижимость сразу передается в собственность владельца. Однако, в современном обществе частенько кооперативы ассоциируются с пирамидами. По словам председателя правления, действует закон «О потребительской кооперации (потребительских обществах и их союзах) в РФ», в котором конкретно прописаны все действия и ответственность кооператива.

В деятельности корпорации все прозрачно, абсолютно все пайщики могут увидеть, каким образом и куда направляются средства. Также, Крамаров добавил, что для большей открытости и прозрачности кооператива ведется работа над разработкой сайтом, где любой пайщик сможет получить свежую и достоверную информацию.

Более подробную информацию можно по телефонам: (863) 244-13-71, 240-28-56.

Потребительский ипотечный кооператив что это такое

Как приобрести квартиру через потребительский-ипотечный кооператив

Есть ли сегодня действительно доступное жилье? Для того чтобы ответить на этот вопрос, мы проанализировали и сравнили ряд ипотечных и накопительных программ, а также наиболее удачные примеры их синтеза. Оказалось – да. По-настоящему доступное жилье есть. Точнее, схемы приобретения жилья, доступные для большинства населения нашей страны. Они реализованы с помощью различных жилищно-накопительных, жилищно-строительных и потребительских ипотечных кооперативов. О том, как приобрести жилье через жилищный кооператив, точнее через потребительский-ипотечный кооператив (ПИК), и насколько это доступно для людей со средним и даже низким доходом, рассказывает руководитель Всероссийской программы «СТРОИМ ВМЕСТЕ», объединяющей уже порядка 70 кооперативов по всей России, Александр Дворяшин.

Расскажите для начала, что такое потребительский-ипотечный кооператив, и есть ли успешные примеры деятельности таких организаций в мире или это чисто российское изобретение?

Любой жилищный кооператив – это объединение людей, созданное для строительства жилья. Согласно историческим хроникам, метод покупки и строительства домов в складчину, когда десятки семей кооперировались и строили вместе, был популярен еще в древнем Китае и Риме.

В Европе первые кооперативы такого рода появились в Великобритании в 1775 году. В Германии с начала 20 века действует программа «Bauspar k asse», благодаря которой решает свои жилищные проблемы каждый третий немец. Кстати, именно таким образом в послевоенной Германии, разрушенной до основания, за считанные годы было отстроено заново практически все жилье.

Форма потребительского ипотечного кооператива была выбрана как наиболее удобная в условиях действующего российского законодательства. ПИК совмещает в себе схемы накопления и ипотеки. Вступая в члены кооператива, человек сначала накапливает от 30 до 50 процентов от стоимости квартиры, затем берет в кооперативе ссуду на недостающую сумму. Эту ссуду он возвращает в срок от двух до двадцати лет.

Если же у человека уже есть первоначальная сумма, то он может внести ее сразу и через какое-то время в порядке очереди начать подбирать нужное ему жилье.

Читать еще:  Рефинансирования что это такое

Простите за неудобный вопрос, но это, случайно, не пирамида?

Нет, и еще раз нет. Финансовые пирамиды строятся по очень простому принципу. Люди вкладывают деньги, привлекают все новых вкладчиков, и за их счет получают свои проценты. То есть идет постоянный приток новых денег в пирамиду и постоянная выплата процентов тем, кто находится на верхних ее ступеньках. При такой схеме те, кто находятся на нижних ступеньках, естественно, ничего не получат. Все деньги просто утекают от «новых» (стоящих внизу пирамиды) вкладчиков к «старым» (стоящим наверху).

В потребительском ипотечном кооперативе член кооператива не получает деньги просто так – как какой-то процент или дивиденд, он берет ссуду, которую затем обязательно возвращает. То есть деньги возвращаются в кооператив и позволяют решать свои жилищные проблемы новым участникам.

банками тоже предлагаются различные ипотечные программы, чем выгодно именно членство в ПИК?

Журналисты часто пытаются противопоставить ПИКи и банки. На самом деле мы не конкурируем. Система «СТРОИМ ВМЕСТЕ» рассчитана на людей, которые не имеют возможности получить ипотечный кредит в банке. Либо из-за высокой стоимости кредита, либо потому, что не могут подтвердить свои доходы. Оформление кредита в банке – это довольно сложная процедура. И не со всяким клиентом банк захочет работать.

Что касается потребительского ипотечного кооператива, то его членом может стать любое физическое или юридическое лицо и даже иностранный гражданин. Прописка (регистрация по месту жительства) в Москве или Московской Области в этом случае не требуется. Не требуется справка о доходах и поручители. Процентные ставки при погашении ссуды в ПИКе также существенно ниже – порядка трех процентов

Собственно, юридически это называется не процент за пользование ссудой, а членские взносы в кооператив. Есть возможность досрочного погашения кредита (это даже приветствуется) без штрафных санкций.

Немаловажно, что квартира оформляется в собственность члена кооператива, и он может сразу же в нее прописаться и въехать вместе с семьей.

И, наконец, ПИК – это очень гибкая организация, поэтому здесь есть различные схемы приобретения жилья: с длительной рассрочкой платежа, ускоренные и т.д. Все накладные расходы, связанные с оформлением жилья также можно погасить в рассрочку. Есть даже возможность получения отсрочки платежей при наличии уважительных причин.

Что если член кооператива по каким-либо причинам не сможет выплачивать ссуду?

Как я уже говорил, для членов кооператива есть возможность отсрочки платежей, разумеется, по уважительным причинам.

Если же человек становится неплатежеспособным, то, по обоюдному согласию, на ту сумму, которую член кооператива внес в ПИК, для него приобретается другое, менее комфортабельное жилье, а освобожденная квартира продается. Таким образом, средства возвращаются в кооператив. Если же член ПИК идет на конфликт и категорически отказывается платить, то, согласно новому законодательству, его можно выселить через суд. Но таких случаев в системе «СТРОИМ ВМЕСТЕ» не было.

Еще вопрос. недвижимость постоянно дорожает. Как рост цен влияет на условия возвращения ссуды?

Никак. Стоимость квартиры фиксируется на момент покупки, то есть квартира приобретается за ту цену, которая действует в момент оформления сделки, и дальнейшее повышение цен на условиях погашения ссуды не отражается. Более того, член ПИК имеет право на льготы по налогу на доходы физических лиц в размере до одного млн. рублей – так называемый «имущественный налоговый вычет».

Другое дело, что из-за постоянного роста цен член кооператива может потратить на накопление первоначальной суммы несколько больше времени, чем рассчитывал изначально. Но от этого не застрахована ни одна накопительная схема.

А если ПИК, скажем, «лопнет». Что станет с этими деньгами? Как вкладчики смогут получить их обратно?

Во-первых, не вкладчики, а члены кооператива. Во-вторых, в отличие от любых финансовых фондов, пирамид и т.д., деньги из кооператива никуда не уходят. ПИК – это некоммерческая организация, имеющая социальную направленность. Ее целью является не получение прибыли, а улучшение жилищных условий своих членов. Деньги могут расходоваться только на приобретение жилья для членов кооператива. Любая другая операция – просто неосуществима по закону.

В том же случае, если ПИК, как вы выражаетесь, «лопнет», то он не может прекратить свою деятельность до того, как все получившие ссуду, не вернут ее, а все те, кто внес свои деньги, не получат их обратно.

Также можно застраховать и приобретенную квартиру, что особенно актуально при покупке на вторичном рынке. Да, и на первичном тоже.

И еще, система «СТРОИМ ВМЕСТЕ» потому и система, что объединяет кооперативы, работающие в сотне городов и населенных пунктов по всей России. У системы есть единый Резервный фонд, существующий, чтобы оказывать поддержку участникам программы (как кооперативам, так и их отдельным участникам), если они окажутся в сложном положении.

И, напоследок, о чем я не спросил, а стоило бы?

О том, что такое система «СТРОИМ ВМЕСТЕ». О том, как она развивалась в течение пяти лет. О том, что Главный орган системы – Гильдия народных кооператоров – входит в Европейскую Федерацию жилищно-строительных сообществ ( EFBS ) от Российской Федерации и является членом Всемирного Союза по жилищному финансированию ( IUHF ). О том, какие программы по строительству жилья уже были осуществлены. О том, сколько участников уже отметили новоселье, это, между прочим, более 10800 семей россиян. И многие из них снова вступают в кооперативы, чтобы накопить на жилье для своих детей. Впрочем, рассказ об успехах «СТРОИМ ВМЕСТЕ» – это тема отдельной публикации.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector