Как сдать ипотечную квартиру в аренду

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру

Передача ипотечной квартиры внаем – один из простых вариантов не только быстро закрыть кредит за счет квартиросъемщиков, но и получить дополнительную прибыль. При этом банк является залогодержателем имущества, поэтому заемщик должен учитывать интересы кредитной организации. Рассмотрим, какие особенности аренды ипотечного жилья существуют, и как необходимо составить договор найма.

Имеет ли право заемщик сдать в аренду ипотечную квартиру

Гражданским кодексом установлено, что заемщик имеет право передавать заложенное имущество во временное владение или пользование третьим лицам, в том числе для получения прибыли. Если в договоре нет пункта об обязательном получении согласия банка, то владелец жилья может распоряжаться имуществом на свое усмотрение, кроме передачи права собственности.

Также законом предусмотрена ситуация, при которой банк имеет право включить в кредитный договор условие об обязательном согласовании передачи залога в пользование третьим лицам. Так как имущество находится в залоге, банк заинтересован в сохранности имущества. При передаче его в аренду состояние может ухудшится, а значит, снизится рыночная стоимость. Поэтому требование согласовывать подобные действия является законным.

Если заемщик планирует сдавать ипотечную квартиру в аренду, ему необходимо внимательно прочитать кредитный договор. Какие варианты могут быть:

• В договоре нет положений, касающихся передачи залогового имущества внаем. В этом случае заемщик может самостоятельно принимать решения, не согласовывая свои действия с кредитором.
• Передача в аренду возможна при выполнении определенных условий. В этом случае может быть прописана необходимость получения согласия кредитной организации, ограничение максимального срока договора аренды и невозможность автоматической пролонгации.
• Запрет на аренду залогового имущества. Если в договоре присутствует подобный пункт, то его нарушение согласно Гражданскому Кодексу РФ может повлечь выставление требования о досрочном погашении, а также обращение взыскания на заложенное имущество.

Как получить согласие банка на сдачу в аренду ипотечной квартиры

Если кредитор поставил условие о необходимости получить его согласие, это не значит, что он обязательно будет препятствовать передаче имущества в аренду. В ряде случаев залогодержателю это выгодно, поскольку появляется дополнительная гарантия, что ежемесячные платежи будут вноситься вовремя. В каких ситуациях банки выдают согласие:

• Недвижимость приобреталась с целью последующей сдачи в аренду. Если заемщик таким образом получает основной доход, кредитору невыгодно лишать его заработка.
• Ипотечная квартира куплена для детей и будет передана им после достижения совершеннолетия. В этом случае заемщик может иметь собственное жилье, а ипотечную квартиру сдавать в аренду.
• Заемщик испытывает финансовые трудности. Потеря работы или внезапное снижение дохода может привести к задержкам платежей по кредиту и возникновению просроченной задолженности. Если он переедет к родственникам или снимет более дешевое жилье, то сможет исполнять обязанности по возврату долга.

Что нужно сделать, чтобы получить согласие залогодержателя:

1. Предоставить кредитору письменное заявление с указанием всех обстоятельств и обоснованием необходимости передачи квартиры в аренду.
2. Дождаться письменного согласия банка. Обычно на принятие решения требуется до пяти дней. Возможно, кредитор захочет посмотреть текущее состояние квартиры.
3. Оповестить страховую компанию. Риск повреждения имущества при передаче его третьим лицам повышается, поэтому стоимость страхового полиса возрастет.

Образец договора найма ипотечной квартиры

Если договор заключается между физическими лицами, то в качестве предмета договора указывается найм жилого помещения. Если квартира сдается юридическому лицу, например компании для проживания сотрудника, то заключается договор аренды. Какие пункты нужно включить в соглашение:

• Сведения о сторонах, подписывающих договор. Паспортные данные, адреса прописки, реквизиты (если вторая сторона является юридическим лицом).
• Информация о жилом помещении. Адрес, общая площадь, состояние, имущество, находящееся в квартире.
• Обязанности арендодателя. Например, можно указать, что собственник квартиры обязан обеспечивать работоспособность технического оборудования, решать возникающие вопросы с управляющей компанией и т.д.
• Обязанности квартиросъемщика. Сюда можно включить пункт о своевременной оплате услуг ЖКХ и аренды, поддержании порядка в квартире, правилах поведения в отношении соседей, содержании домашних животных, ответственность за нанесенный ущерб и т.д.
• Условия оплаты. В этом разделе указывается размер арендной платы, а также порядок внесения, предоплата, наличие и размер гарантийной суммы и т.д.
• Срок аренды, возможность пролонгации, условия для досрочного расторжения договора.

Кроме этого, нужно включить пункт о том, что наниматель уведомлен о наличии обременения и возможности прекращения договора в связи с наложения взыскания на квартиру.

После подписания договора необходимо оформить акт приема-передачи. Желательно приложить к нему фотографии объекта, свидетельствующие о состоянии квартиры.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку?

Разрешает ли банк сдавать ипотечную квартиру

Для кого-то рынок ипотеки – это возможность обзавестись собственным жильем, для других – это хороший способ инвертирования денежных средств. Во втором случае клиент рассчитывает на то, что за счет банковского финансирования он может получить капитал, который будет расти в цене, при этом ежемесячные платежи будут оплачиваться за счет денег, полученных от сдачи в аренду недвижимости.

Такой способ взаимоотношений в принципе выгоден и для кредитора, и для инвестора, так как банк получает платежеспособного клиента, а заемщик – надежный способ инвестирования. Но такая сделка имеет определенные риски.

И связаны они с тем, что банковская компания не может распоряжаться недвижимостью, пока действует арендное соглашение. Таким образом, клиент банка может оформить соглашение по ипотеке и не вносить ежемесячные платежи, оформив арендную сделку с аффилированным лицом.

Длительность аренды может быть не ограничена, например, на 10 или 30 лет. При этом фактически продолжать пользоваться недвижимостью может заемщик, а банк получает риск того, что ему не удастся истребовать долг, а кроме того, продать недвижимость.

Поэтому многие банковские организации указывают в договоре залога квартиры запрет на сдачу недвижимости. Другие же компании более позитивно относятся к таким сделкам или разрешают сдавать квартиру в аренду только с согласия банка.

Что указано в ипотечном договоре

Законодательством не запрещается сдавать в аренду жилье, купленное в ипотеку. Такие взаимоотношения кредитор и заемщик регулируют самостоятельно. Положение может быть указано непосредственно в кредитном договоре или общих правилах кредитования конкретного банка.

Предварительно, перед оформлением, рекомендуем выяснить информацию непосредственно у кредитного менеджера, который будет заниматься оформлением сделки. Также самостоятельно можно изучить условия кредитования, которые предоставлены в открытом доступе на сайтах банковских компаний.

Например, в Сбербанке недвижимость, которая приобретена в кредит, не может сдаваться в аренду без согласия банковской компании.

Если же нигде запрет на передачу недвижимости по арендному соглашению не прописан, то такие квартиры можно сдавать без согласия банка.

Что делать, если банк не разрешает

Банковская компания имеет полное право запретить сдавать в аренду имущество, которое находится в залоге. Данный порядок может быть закреплен в кредитном договоре или документе залога. Но запрет носит лишь юридический характер, фактически же многие заемщики сдают квартиры, находящиеся в ипотеке. По этому вопросу существуют два решения:

1. Сдавать жилье, не предупреждая банк. Если банковская компания против составления договора аренды, то можно и не оповещать кредитора. Проверить сдается ли квартира, банкир вряд ли сможет. Случаев, когда банковские работники проверяли факт сдачи, единицы. В России большинство подобных сделок осуществляется без арендного договора. Это позволяет избежать выплаты налогов и избавляет от лишних хлопот с оформлением документов. Если такой вариант подходит, то можно смело передавать жилье в аренду, ведь банк никак не сможет доказать, что недвижимость арендуется кем-то.

1. Другой способ – договориться с банком. Кредитные организации всегда готовы сотрудничать с заемщиком. Даже если в договоре запрет на сдачу недвижимости, это не означает, что банковская организация будет категорически против.

Ипотечных квартир, сдаваемых в аренду, достаточно много. А получить разрешение можно на основании составления дополнительного соглашения. Для этого нужно будет обратиться в отделение банка и написать заявление. Специалисты его рассмотрят, как правило, в течение недели и вынесут решение.

Скорее всего, будут определенные ограничения. Например, срок соглашения будет действовать в течение года, после чего его необходимо будет пролонгировать. Или установлена максимальная длительность аренды, а также согласование арендных документов с кредитором.

Нюансы сдачи в аренду ипотечной квартиры

Если в кредитном договоре стоит запрет на сдачу, то невыполнение этого требования может привести к серьезным последствиям. Как правило, все положения должны быть описаны в документах. Возможные последствия:

• назначение штрафа;
• увеличение процентной ставки;
• требование погашения кредита.

Проверок компания может и не устраивать, но при необходимости без проблем применит любые варианты, исходя из заключенного договора.

Чтобы наверняка избежать таких событий, рекомендуем обо всем уведомлять кредитора. Банки открыты для сотрудничества и очень боятся получить проблемного заемщика, который не будет выполнять обязательства.

Поэтому в заявлении о разрешении передачи недвижимости в аренду рекомендуем указывать информацию о невозможности выплачивать ежемесячный платеж. А при помощи такого средства есть вариант вносить ежемесячные отчисления вовремя, что будет выгодно для всех сторон.

А чтобы избежать подобных проблем, рекомендуем заключать сделки с банками, которые сразу разрешают передавать квартиры в аренду, или заключить с кредиторами индивидуальный договор с такой возможностью на стадии оформления документов при помощи дополнительного соглашения между заемщиком и банковской организацией.

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Сегодня недвижимость все чаще приобретается за счет ипотечного кредитования. Основное преимущество данного способа заключается в том, что будущему владельцу жилого помещения предоставляется выгодный кредит на длительное время. Особенностью ипотечного договора является то, что залогом в нем является непосредственно сам объект недвижимости, что позволяет минимизировать финансовые риски кредитора.

Многие будущие владельцы недвижимости стремятся, как можно быстрее погасить кредит. Поэтому, чтобы получить дополнительные средства, приобретаемые квартиры часто сдаются в аренду. Поэтому вопрос о том, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, очень актуальный.

Правила действующего законодательства

Прежде всего, интересуясь правомерностью сдачи в аренду ипотечной квартиры, нужно внимательно изучить Федеральный закон об ипотеке. Примечательно, что в нем непосредственно предусмотрены такие возможности. Как указано в положениях правового документа заемщик, то есть будущий владелец жилого помещения, имеет право:

• Брать ипотечную квартиру для собственного проживания;
• Получать доходы из залоговой недвижимости.

Важное дополнительное условие, которое должен обеспечить будущий владелец — срок аренды не должен быть больше фактического времени, которое предусмотрено для обеспечения кредитных обязательств. Также в Федеральном законе акцентируется внимание на том, что сдача в аренду жилого помещения должна осуществляться только в соответствии с ее целевым назначением. Это значит, что в качестве офиса использовать помещение нельзя.

Сдача квартиры, приобретенной без первоначального взноса

Многих интересует, можно ли сдавать залоговую квартиру, купленную в ипотеке у сбербанка или другого банковского учреждения, если при этом не был сделан первоначальный взнос. Следует знать, что Федеральное законодательство позволяет сдавать ипотечную квартиру в аренду, используя какую-либо законную схему. Поскольку купить квартиру в ипотеку разрешается без первоначального взноса, то это значит, сдача квартиры на таких ипотечных условиях является вполне легальной операцией. Но при этом согласно ссылке в действующем законе, залогодатель не имеет права на получение доходов от недвижимости, в случае, если это запрещено в условиях договора ипотеки.

Таким образом, в законе содержится прямая информация по поводу того, можно ли сдать квартиру, купленную в ипотеку, с первоначальным взносом или без него. То есть, ответ положительный и помещение можно сдавать в аренду. Главное, чтобы в ипотечном договоре не содержалось никаких ограничивающих условий. При этом условия договора аренды могут быть оговорены с арендатором в произвольном порядке.

Регламентирующих требований по поводу оформления договора аренды для таких случаев не существует. Вполне подходит стандартный договор, но также допускается использовать свой вариант, предварительно согласованный с банком.

Аренда квартиры, приобретенной по военной ипотеке

Еще одним важным вопросом является сдача внаем квартиры, приобретаемой по военной ипотеке. Актуальность данного вопроса объясняется тем, что очень часто военнослужащий приобретает недвижимость по военной ипотеке в городе, в котором собирается жить только после ухода в отставку. Приобретя такое жилье по военной ипотеке, он продолжает служить в другом регионе. Естественно, чтобы покрыть стоимость коммунальных платежей многие стремятся передавать квартиры в аренду.

Вопрос, в этом случае, обусловлен тем, что согласно закону «О статусе военнослужащих» человек не имеет права заниматься коммерческой деятельностью. Поэтому необходимо разобраться, относится ли передача в аренду жилого помещения к предпринимательству.

• Определение предпринимательства содержится в Гражданском кодексе РФ. Там указывается, что это деятельность, осуществляемая на свой риск, предусматривающая получение доходов и требующая регистрации согласно работающему законному порядку.
• С другой стороны в статье 608 указано, что для владельца жилого помещения, сдающего его в аренду, регистрация не обязательна.
• И наконец, Министерство РФ по налогам и сборам своим письмом № 04-3-01/398 от 06.07.2004 года дает разъяснение, что операции, связанные со сдачей в аренду собственной жилой недвижимости, не относятся к предпринимательской деятельности.

Учитывая все вышесказанное можно утверждать, что квартиру, которая приобретается по военной ипотеке, сдавать в аренду законом разрешается. Такая деятельность не относится к коммерческой и не противоречит закону «О статусе военнослужащих».

Важные нюансы

На самом деле вопрос, как покупать квартиру в ипотеку и сдавать ее, не всегда простой. Связано это с тем, что в договоре кредитор имеет право прописывать свои условия. Поэтому очень часто там предусмотрен пункт, в котором фиксируются определенные условия, касающиеся аренды залогового помещения. То есть, разрешать или нет сдавать ипотечную квартиру решает банк-кредитор.

На практике банковские учреждения почти всегда прописывают в ипотечном договоре специальное условие. Суть его заключается в том, что для того, чтобы получить возможность передавать в аренду залоговую недвижимость, нужно поставить кредитора в известность. Как правило, банковское учреждение после такого обращения потребует разрешения от страховой компании, чтобы учесть новый возможный риск, связанный с передачей квартиры третьему лицу. В этом случае стоимость страховки может возрасти, а, следовательно, возникает вопрос, выгодно ли взять квартиру в ипотеку, чтобы потом сдавать ее в аренду. Но на этот вопрос может ответить только будущий владелец недвижимости.

После того как разрешающий документ от страховой компании будет получен, его нужно отнести в банк, взяв там разрешение на аренду ипотечной квартиры. За это придется заплатить комиссию по имеющимся банковским тарифам. После заключения договора аренды, его копию обязательно нужно занести в банковское учреждение.

Важно! Не следует забывать, что доход, от сданной в аренду приобретенной в ипотеку квартиры, облагается 13% налогом. Поэтому не следует забывать платить его, чтобы не нарушать закон.

Не стоит рисковать, сдавая квартиру, купленную по ипотеке, без согласования с кредитором. За это можно получить наказание в виде расторжения ипотечного договора и принудительного погашения всей суммы долга. Вряд ли, такой вариант может, кого-либо устроить. В случае если в пунктах ипотечного договора предусмотрен запрет на сдачу приобретаемой недвижимости третьему лицу, можно попытаться договорится с банком-кредитором. Главной объясняющей причиной должно стать то, что у вас возникли трудности с выполнением кредитных обязательств. Как правило, в таких случаях, чтобы исключить возникновение проблемной задолженности, банк-кредитор принимает решение пойти на разумный компромисс с заемщиком.

Можно ли сдать купленную квартиру в ипотеку?

Ипотечное кредитование относится к числу самых распространенных способов покупки недвижимости, поэтому у заемщиков очень часто возникает вопрос, можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку в аренду.

Преимуществом этого варианта приобретения недвижимости является возможность получения относительно дешевого и долгого кредита. При этом, если учитывать, что залогом по ипотечному договору является сам объект недвижимости, то это позволяет клиенту банка не рисковать его имуществом. Однако также стоит отметить, что право собственности на недвижимость, находящуюся под ипотекой, ограничено.

И одним из подобных ограничений является запрет кредитной организации на сдачу недвижимости в ипотечную аренду, что значительно снижает возможности ее владельца по получению прибыли. Рассмотрим подробнее, возможно ли сдавать в аренду жилье, взятое в ипотечный кредит, и как сделать это правильно.

Кто может претендовать на получение ипотеки?

Оформить ипотеку вправе любой гражданин России, который соответствует требованиям кредитных организаций. Они почти идентичны и отличаются незначительными деталями.

К основным требованиям банков относятся:

Показатели	Требования
Гражданство	РФ
Минимальный возраст	21 год
Уровень заработной платы	Заемщик должен иметь достаточный уровень дохода для обслуживания ипотеки на весь срок кредитной линии
Официальное трудоустройство	Трудовой стаж на последнем месте работы должен составлять не менее полугода, общий трудовой стаж – не менее года

Особенности ипотечной недвижимости

Под ипотекой понимается разновидность целевого банковского кредита, который выделяется для покупки жилой недвижимости.

У ситуации с ипотечным займом есть 2 особенности:

1. До момента полного расчета с кредитной организацией квартира будет находиться либо под залогом, либо под банковским обременением.
2. Тем не менее, закон определяет заемщика как полноправного владельца купленной квартиры, поэтому он может распоряжаться ей по своему усмотрению, включая наличие права сдавать ее в аренду.

Как только заемщик выплатит долг банку, обременение снимается. Однако на протяжении всего периода обслуживания ипотеки ежемесячные выплаты могут быть тяжкой обязанностью. И однажды у него может возникнуть желание обеспечивать кредитные обязательства посредством сдачи залоговой квартиры в аренду. Рассмотрим далее, можно ли сдавать в аренду недвижимость, заявленную в качестве залога по ипотеке.

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру?

Часто заемщики удивляются, когда Сбербанк или другой банк прописывает в договоре ипотеки условие по запрету аренды квартиры, и не понимают, почему нельзя этого сделать.

Проблема для банка состоит в том, что соглашение об аренде останется действительным даже тогда, когда заемщик перестанет выплачивать задолженность и она перейдет в собственность банка.

Раньше недобросовестные заемщики пользовались этим положением закона, заключая арендный договор на недвижимое имущество с продолжительностью действия в несколько десятилетий с аффилированными структурами, сохраняя фактический контроль над квартирой.

И чтобы предотвратить такую незаконную практику, многие кредитные учреждения стали включать в ипотечный договор пункт о невозможности сдачи ипотечной квартиры в аренду.

Эта мера нанесла серьезный удар по инвесторам, которые планировали приобрести квартиру в ипотеку для последующей сдачи. Они не смогли найти доступный способ осуществить это, что значительно ударило по рынку первичной недвижимости.

Так как сдать купленную недвижимость в аренду и чем такой договор грозит собственнику и нанимателю?

Существует три варианта правомочности владельца квартиры относительно распоряжения недвижимостью, сдаваемой в аренду:

1. Сдача в аренду ипотечной квартиры прямо разрешена кредитной организацией либо же договор ипотеки не содержит соответствующих положений. В таком случае все договора аренды могут свободно определять условия аренды недвижимости, находящейся под ипотекой.
2. Сдача квартиры в аренду возможна в случае выполнения определенных условий. Договор ипотеки включает пункт, предусматривает возможность аренды квартиры по согласованию с банком. Также договор ипотеки часто содержит ограничение максимального срока аренды, а также отсутствие возможности автоматического продления оговора.
3. Сдача недвижимости в аренду прямо запрещается ипотечным соглашением. В таком случае любые действия клиента банка, направленные на заключения договора аренды квартиры, будут признаны незаконными.

Квартира по военной ипотеке

Касаемо военнослужащих и жилья, приобретаемого по программе военной ипотеки, здесь ситуация весьма неоднозначная:

1. Во-первых, собственник может свободно пользоваться своим имуществом, в том числе заключать договор аренды.
2. С другой стороны, военнослужащим прямо запрещена любая коммерческая деятельность.

Опять же достаточно спорно, можно ли считать аренду жилья коммерческой деятельностью, если она происходит без заключения договора и непостоянно?

Примечание: согласно статье 23 Гражданского Кодекса РФ, одним из признаков коммерческой деятельности является систематичность.

Так что однозначного ответа на этот вопрос нет.

Есть еще один момент. Кроме банка, залогодержателем недвижимости военнослужащего является государство.

И если кредитная организация может закрыть глаза на использование недвижимости для получения дохода, от государства едва ли стоит ждать такой лояльности.

Как сдать в аренду квартиру в случае прямого запрета банка?

Даже когда в договоре прописан запрет на сдачу в аренду квартиры, находящейся под ипотекой, существует несколько вариантов того, как это осуществить даже при наличии формального запрета банка.

Например, можно попробовать договориться о пересмотре соглашения ипотеки. Это можно мотивировать тем, что без средств от аренды квартиры не будет возможности вовремя выполнять обязательства по ипотеке. Страх получить новую проблемную задолженность зачастую мотивирует большинство банков пойти на компромисс.

Также сдать в аренду квартиру можно, не информируя банк. Как известно, в России большинство договоров аренды заключаются без официального оформления, в устной форме. И несмотря на тот факт, что законодательство требует наличия письменного договора, доверяя друг другу, собственник и наниматель зачастую оставляют договор устным.

В этом случае банк не сможет доказать, что договор аренды вообще имел место. Так что в случае прямого запрета кредитной организации на аренду квартиры в ипотеке все же остается возможность фактически сдавать ее в аренду, но следует избегать заключения официального договора аренды.

Возможные риски

Риски от неофициального договора аренды несет как арендодатель, так и арендатор, так что в интересах арендатора заранее узнать, находится ли недвижимость под ипотекой. В том случае, если арендуемая квартира является залогом по ипотеке, стоит узнать, разрешает ли держатель ипотеки (банк), сдавать квартиру в аренду.

Когда сдача квартиры запрещена ипотечным договором, могут возникнуть основания для признания недействительным договора аренды, что повлечет досрочное выселение арендатора.

Так, отвечая на вопрос о том, можно ли сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, необходимо отметить, что в любом случае существует реальная возможность аренды такой квартиры, юридическая же возможность – только при условии заключения соответствующей договоренности с кредитной организацией.

К счастью, рынок финансовых услуг представляют достаточно большое количество учреждений, которые не запрещают сдачу квартир в аренду, поэтому заключая договор ипотеки, рекомендуется узнавать, какие банки разрешают собственнику извлекать прибыль из своего имущества.