Как привлечь инвестиции в строительство

Инвестиции в строительство жилой недвижимости: стоит ли вкладывать средства? Механизм привлечения

Многие годы вложения в сферу недвижимости считалось самым лучшим видом инвестирования капитала.

Отсутствие влияния инфляции на денежные активы, повышение стоимости недвижимости со временем или постоянный приток денежных средств от сдачи в аренду недвижимого имущества – это только несколько плюсов подобного рода инвестиций.

Однако и тут можно встретиться с финансовыми рисками и ощутить ряд недостатков. В статье я попытаюсь раскрыть самые популярные виды инвестирования в недвижимость и расскажу об их особенностях

Стоит ли инвестировать в недвижимость?

В период кризиса все хотят сохранить свои денежные средства. Одни предпочитают покупку золота, другие – положить деньги в банк, а третьи ничего не делают и просто прячут деньги под подушкой, в надежде, что так спасут свои активы. В случае накопления небольшой суммы денег, приобретение драгоценных металлов является хорошим способом уберечь деньги от инфляции. Но если у вас достаточно средств и вы хотите не просто сохранить капитал, но и получить доход, то приобретение недвижимости является отличным вариантом.

Существует ряд целей инвестирования в строительство жилой недвижимости:

• Приобретение недвижимости для себя.
• Приобретение квартиры в новостройке, с целью сдачи в аренду.
• Инвестирование в начинающиеся строительство, с целью дальнейшей продажи готовой квартиры по высокой цене.

Все варианты имеют преимущества и недостатки. Рассмотрим их более подробно.

Покупка недвижимости для личного пользования

Накопив достаточно средств за долгие годы, многие решаются либо сменить жилье, либо приобрести квартиру родственникам. Инвестируя в строительство дома можно постепенно проводить выплату своей квартиры, а со временем получить готовую квартиру в новом доме.

Квартира для аренды

Сдавая жилплощадь в аренду, собственник квартиры постоянно будет получать ежемесячный доход.

Квартиру можно сдавать посуточно или на длительный период. Доход от сдачи квартиры посуточно приблизительно в два раза больше ежемесячной оплаты за аренду жилья (в расчете на один месяц).

Хозяин квартиры постоянно будет получать пассивный доход. Однако и здесь есть свои нюансы. Все зависит от множества факторов:

• Жильцы. Не всегда в квартире проживают люди, а при посуточной сдаче отсутствие жильцов распространённая проблема. Погнавшись за большим доходом, можно получить только убытки.
• Город. В большом городе, в отличие от маленького провинциального городке, всегда больший приток новых студентов, рабочих и туристов.
• Ремонт. Косметический ремонт или его отсутствие существенно влияет на решение квартиросъемщика.
• Месторасположение. Квартира, расположенная ближе к центру всегда будет стоить дороже, чем квартира в тихом уютном спальном районе. Это зависит от цели аренды квартиры и от пожелания потенциальных жильцов.
• При наличии большого количества плюсов, нужно помнить и о недостатках.
• Капиталоемкость. Необходимость большого количества денежных средств самый большой минус. Нужно не только собрать много денег для покупки квартиры, но и потратиться на ремонт.
• Период окупаемости. Выгодной инвестицией в недвижимость считается та инвестиция, которая окупается после 100 месяцев арендной оплаты. В реальной жизни период окупаемости инвестиций составляет около десяти лет.

Германия – одна из самых привлекательных стран в плане инвестиций в недвижимость. Инвестиции в недвижимость Германии имеют большой потенциал в плане доходности, к тому же цены на жилье достаточно низкие, если сравнивать с другими европейскими странами. Почему инвесторы выбирают именно эту страну? Читайте в статье.

О том, как правильно инвестировать в американский фондовый рынок, читайте тут.

Хотите получать большие проценты от своих вложений? Тогда следующая тема будет для вас интересной – https://businessmonster.ru/investitsii/pod-vyisokiy-protsent.html. Инвестиции под высокий процент и советы по вкладам, а также виды вложений в интернете.

Перепродажа квартиры

Инвестируя в строительство новостроек, можно приобрести квадратные метры жилплощади достаточно дешево, а после завершения проекта и ремонта в квартире, можно ее продать.

В данном случае доход от продажи превышает первоначальную инвестицию на тридцать, а то и сорок процентов.

Механизм привлечения инвестиций

Денежные средства привлекаются в виде инвестиций в строительство через фонды финансового строительства, институты совместного инвестирования, фонды операции с недвижимостью.

Также существуют варианты продажи ценных бумаг (целевые, процентные, дисконтные облигации).

Фонд финансового строительства

Данный фонд содержит все денежные взносы инвесторов предназначенные для строительства.

ФФС (фонд финансового строительства) – это посредник, который, заключив договор с застройщиком, перечисляет деньги на строительство.

Данная структура занимается контролем использования денежных средств и строительства здания.

• Заключая договор, необходимо проверить указанную стоимость жилья (не должна увеличиваться со временем), уточнить график оплат и дату ввода в эксплуатацию.
• Перечислять деньги необходимо на расчетный счет, чтоб осталось документальное подтверждение отправки денег.
• После заключения договора и первого взноса, инвестору должны вручить свидетельство участника фонда.
• В случае банкротства строительной компании или ФФС, вернуть свои деньги будет очень проблематично.

к содержанию ↑

Институты совместного инвестирования

Институт совместного инвестирования – паевой или корпоративный паевой инвестиционный фонд.

Он занимается объединением денежных инвестиций для получения прибыли.

Компании по управлению активами – это общество, занимающееся управлением активами институтов совместного инвестирования.

Фонд операций с недвижимостью

Приобретая сертификаты данного фонда можно рассчитывать на получение дохода за счет ценового роста на недвижимость. Главная особенность – получение дохода, не приобретая жилье в собственность.

Привлечение средств через облигации

1. Целевые облигации. Они привязаны к метрам квадратным и выпускаются после утвержденной проектной сметы, прошедшей проверку государственной экспертизой.
2. Дисконтные облигации. Выпуск осуществляется на начальных этапах строительства. Облигации не привязаны к определенному объекту строительства.
3. Процентные облигации. Выпуск таких облигаций осуществляется только компаниями с безупречной репутацией. Застройщик может реализовать жилье по окончанию.

Выбирая среди различных способов инвестирования нужно помнить о возможном банкротстве строительных компаний, подставных фирмах и различных финансовых рисках на рынке.

Привелчение инвестиций в стартап требует немалых усилий. И главное, что требуется от вас – заинтересовать инвестора. Как привлечь инвестиции в проект – поговорим о плюсах и сложностях в работе с инвесторами, а также разберем типичные ошибки претендентов.

Возможно, следующая тема будет для вас интересна – человеческий капитал и цели вложений в него.

Видео на тему

Один инвестор решил выйти на пенсию через 15 лет. Каждый месяц он инвестирует 20 тысяч рублей.

Цель эксперимента – жизнь на дивиденды в размере 50 тысяч рублей в месяц. Публичный портфель позволит следить за движениями и при желании присоединяться к нему. @dividendslife

Новый способ инвестирования в недвижимость

Реформа стройки

С 1 июля 2019 года отрасль строительства в России начала жить по новым правилам. Вступил в силу закон № 214-ФЗ. Нововведения направлены на защиту дольщиков. Теперь застройщики не смогут привлекать деньги граждан напрямую и использовать их при строительстве объектов.

Средства дольщиков по ДДУ будут аккумулироваться на эскроу-счетах в банках, которые будут кредитовать застройщиков и контролировать все их расходы. Такая система сводит к минимуму появление недостроенных объектов и обманутых дольщиков.

Что такое эскроу

Эскроу-счет – одна из разновидностей номинальных счетов, на которых хранятся средства дольщиков. Застройщик не может ими распоряжаться и получит их при выполнении определенных условий:

• Объект сдан в эксплуатацию;
• Одно помещение передано по акту сдачи-приемки;
• Одна квартира зарегистрирована дольщиком в Росреестре.

В такой сделке банк является 3-й стороной и выступает гарантом выполнения этих условий.

Участие банка

Теперь все новые проекты девелоперы реализуют вместе с банком эскроу-агентом, который согласовывает и выдаёт проектное финансирование. Доля инвестирования банка составляет 85-90% стоимости объекта. Остальное – собственные средства застройщика.

Перед тем, как банк одобрит финансирование проекта, он тщательно проверяет:

1. Проект – наличие разрешений, экспертиз, финансовой модели;
2. Застройщика и ген.подрядчика – объекты, задолженности, уставные документы и пр.;
3. Финансовую стабильность девелопера – наличие собственных средств в размере 10-15% от стоимости проекта.

Если застройщик получил проектное финансирование от банка, значит он успешно прошел все проверки и согласования. Банк становится основным инвестором проекта и полностью контролирует застройщика – его финансовые показатели, ход строительства.

Защита дольщиков

С введением эскроу-счетов понятие «обманутый дольщик» совсем исчезает. Гарантия этому – участие банка эскроу-агента. Он полностью контролирует девелопера, который должен:

• Ежемесячно открыто публиковать информацию по полученным кредитам, привлеченным инвестициям и продажам объектов;
• Раскрывать информацию о ходе строительства;
• Следовать финансовому плану, согласованному с банком.

Застройщик теперь не выведет вложенные средства из проекта «на сторону», не понесет лишние издержки, поскольку каждый его шаг под контролем. Сомнительных строительных компаний теперь просто не останется на рынке, поскольку банк, как главный инвестор, тщательно выбирает партнеров и не станет финансировать проекты с высокими рисками.

Инвестирование недвижимости по новым правилам

Раньше инвестор мог купить квартиру на этапе котлована по низкой стоимости и продать ее по завершению строительства, заработав за 2 года 20-35% на разнице цен. Так застройщик привлекал средства для финансирования стройки. По новой схеме такие инвестиции вряд ли окажутся прибыльными. Девелоперу банк уже выдал деньги для реализации проекта и ему нет смысла занижать стоимость квартир на начальном этапе стройки.

Но это совсем не значит, что застройщику больше не нужны инвестиции. Дополнительное финансирование он направляет на пополнение оборотных средств, например, для старта новых проектов. Эта потребность создала условия для привлечения частных инвестиций в проекты застройщика.

Платформа Инвестел

Инвестел – онлайн-площадка для инвестиций в новостройки. В эскроу-проекты проверенных застройщиков можно вложить от 100 000 рублей на срок от 6 месяцев и получить фиксированную прибыль 13% годовых. Инвестиции защищены банком эскроу-агентом, который полностью контролирует застройщика и управляет рисками.

Инвестировать с Инвестел также просто, как разместить деньги на банковском депозите. Для этого не требуется специальных знаний. Договор заключается напрямую с девелопером и доставляется на подпись с курьером.

Инвестел делает инвестиции в недвижимость надежными, доступными и выгодными. Это отличная возможность создать пассивный доход или накопить нужную сумму на большую покупку.

Преимущества инвестирования через Инвестел:

Гарантированный доход с фиксированный ставкой 13% годовых
Это примерно в 2 раза выше банковского депозита (По сравнению с предложениями ряда банков о размещении вкладов по состоянию на начало зимы 2019).
Особо отметим, что если вы инвестируете как физ.лицо, то перед возвратом инвестиций и процентов банк удержит НДФЛ, то есть реальная доходность составит 12% годовых.

Защита инвестиций.

Банк контролирует платежи застройщика и осуществляет мероприятия по управлению рисками.

Обеспечение инвестиций

Обеспечение инвестиций на сумму, эквивалентную цене квартиры – сама квартира по ДДУ. Обеспечение инвестиций на сумму меньше стоимости квартиры – соглашение с застройщиком, что возврат инвестиций и процентов произведет банк при раскрытии счетов эскроу после сдачи объекта.

Простота работы

Нет необходимости ездить в офис застройщика для подписания документов. Их доставит курьер. Остается только ожидать возврата процентов в обозначенные сроки.

Досрочный выход

Свои инвестиции можно перепродать другим инвесторам на вторичном рынке через Инвестел или подать заявление о досрочном выходе.

Идея проекта инвестиций в новостройки очень привлекательна:

• Фиксированный пассивный доход;
• Высокие процентные ставки;
• Обеспечение инвестиций.

На сайте investel.ru есть калькулятор для расчета дохода с инвестиций. Остались вопросы? Задайте их специалисту Инвестел или читайте подробнее в их блоге.
А что вы думаете о платформе Инвестел? Какие риски и недостатки нашли у этой инвестиционной онлайн-площадки?

СОВМЕСТНЫЙ ПРОЕКТ ИНВЕСТЕЛ И KINVESTOR.RU

Если эта статья Вам понравилась – сделайте доброе дело

Как вложить деньги в строящийся дом, квартиру (долевое участие в строительстве)

7.11.2017 Путин поручил свернуть долевое строительство за три года‍, заменив его банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Долевое строительство это возможность финансирования строительства за счёт привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит часть в проекте.

Упрощённо: задумали строить дом, посчитали расходы, разделили на всех, скинулись, построили. Каждому принадлежит доля пропорционально вкладу.

Вы вкладываете сумму намного меньше той, которая будет соответствовать реальной стоимости недвижимости по окончании строительства, то есть через несколько лет. В среднем разница цены в строящемся доме и недвижимости на вторичном рынке – порядка 30%.

Данный вариант отлично подходит тем, кто не спешит. Для тех, кто ожидает моментальной отдачи, увы, данным методом приумножения капитала пользоваться нет смысла, впрочем есть вариант переуступки прав, которая проходит через заключение договора с новым собственником.

В идеальных условиях это замечательный вариант инвестирования, особенно в условиях растущей экономики. прибыльность может достигать 30 и более процентов. Но, экономика не всегда растёт, и застройщики не всегда бывают честными.

Обманутые дольщики

Вы можете купить квартиру в строящемся доме, когда уже все инвесторы вложили, попросту выкупив права у одного из них. Заключается договор уступки прав, который заверяется у застройщика (могут быть трёхсторонние соглашения – формат обсуждаем). Но будьте бдительны, часто на рынке есть квартиры, которые застройщик якобы должен передать той или иной организации в обмен на услуги (натуральный обмен). покупка такого имущества ставить ваши права зависимыми от условий договора меж застройщиком и организацией, у которой вы купили квартиру и здесь возможны эксцессы. Тщательно проверяйте основания прав собственности у продавца.

Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже участие, но на более ранних стадиях более высоки риски. Наверняка многие слышали про обманутых дольщиков: увы, строящиеся квартиры иногда продают по несколько раз, иногда, собрав деньги, компанию банкротят и стройку замораживают.

Опасности, причины, по которым дольщик может не получить своё имущество:

• недострой дома,
• затягивание сроков строительства.
• повторные продажи вашей квартиры,
• банкротство застройщика,
• подставные компании и “бренд”,
• “дополнительные” метры,
• отказ госкомиссии внести дом в эксплуатацию.

ФЗ 214 (http://base.garant.ru/12138267/) предусматривает ряд гарантий дольщикам. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что даёт некоторую защиту от повторной продажи имущества.

Очень важно: убедитесь, что речь идёт именно о долевом строительстве,а не о каких-то прочих, порою “серых” схемах. Предварительные договора продажи, вексельные схемы – это совершенно другие решения.

Подставные компании: часто пользуются такой схемой: под каждый объект регистрируется новое юридическое лицо. Да, вам будет всё подаваться от имени известного бренда, нов документах будет стоять совсем “левая” компания. В случае недостроя, или при обнаружении дефектов при приёмке или при затягивании сроков – претензии к этой фирме “прокладке”, а они, как правило без денег на балансе.

Дополнительные метры: читайте условия договора, часто застройщики включают пункт по которому в обязанность дольщика входит произвести доплату за каждый дополнительный квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (например, по проекту обещали передать 60 кв.м., передали 65 кв.м. – доплатите сумму за 5 кв.м. В Москве, при средней стоимости более 150 тыс. за квадрат это образует долг более 700 тысяч.

Как стать дольщиком долевого строительства?

Вкладываясь в строительство дома – вы становитесь дольщиком, получаете долю в общем имуществе, которая по итогам строительства станет квартирой.

Для того, чтобы вложить деньги в долевое строительство, необходимо заключить договор с застройщиком.

Проверьте историю застройщика (репутация, претензии, суды), проверьте историю объекта (возможно менялись застройщики).

Застройщик должен проходить ряду критериев: иметь разрешение на строительство, обладать правом собственности на участок, на котором будет строиться дом, или распоряжается им на правах долгосрочной аренды. Проверьте документы:

• разрешение на строительство,
• документы на землю (право собственности, аренда)
• контракт с органами власти (обычно инвестиционный контракт с властями региона).

Договор долевого участия в строительстве

Застройщик в договоре берёт на себя обязательство построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру заданного метража, планировки (прочие параметры) дольщику – инвестору. У вас по договору возникает право требовать имущество – квартиру.

В договоре долевого участи обязательно указывается срок передачи квартиры и санкции за просрочку. Срок конкретизирован, не привязан к какому-либо стороннему договору.

Инвестор обязуется внести определённую сумму на счёт застройщика. Как правило сумму дробят на части. После регистрации договора, согласно графику необходимо будет вносить средства.


Распространена деятельность чёрных риэлторов. Пытающихся “нагреть руки” на легковерных людях.

Гарантии для дольщиков

Закон о компенсационном фонде дольщиков был принят Госдумой 21 июля 2017. Взамен банковскому поручительству и страхованию ответственности застройщиков (которые оказались неэффективными), новый закон предусматривает отчисление строительными компаниями 1,2 процента от стоимости возводимого жилья в специальный фонд.

Размер взносов может меняться, но не чаще одного раза в год. В случае банкротства девелопера за счет этих средств государство сможет вернуть дольщикам деньги за квартиры или завершить строительство.

Как заработать на новостройках в 2020 году – новый способ

Реформа стройки

Для защиты дольщиков и наведения порядка на рынке строительства с 01 июля 2019 года в России вступил в силу закон №214-ФЗ, по которому банк кредитует застройщика и контролирует его расходы, а оплата по ДДУ аккумулируется на счетах эскроу. Как же теперь заработать на новостройках инвестору.

Самостоятельно привлекать деньги граждан напрямую застройщики больше не могут. Обязательное банковское сопровождение позволяет не допустить появление недостроенных объектов, а эскроу-счета дают дополнительную защиту дольщикам, если проблема все-таки возникла.

Что такое эскроу-счет

Эскроу-счет – одна из разновидностей номинальных счетов, на которых хранятся деньги дольщика и передаются застройщику при наступлении определенных событий, т.е. застройщик не может ими распоряжаться. Банк в данном случае выступает третьей стороной и гарантирует, что застройщик получит деньги лишь при соблюдении всех условий:

• Дом сдан в эксплуатацию;
• Одно помещение передано по акту сдачи приемки;
• Зарегистрировано право собственности на одно любое помещение.

Теперь все новые проекты застройщики реализуют вместе с банком эскроу-агентом. Банк выдает застройщику проектное финансирование для строительства дома, в размере 85-90% от стоимости проекта, а остальное – собственное участие застройщика.

Как банк проверяет застройщика

Перед выдачей проектного финансирования банк проверяет:

• Проект: разрешения, экспертизы, финансовую модель;
• Застройщика, ген. подрядчика;
• Собственное участие застройщика в размере 10-15% от стоимости проекта.

Если застройщик получил финансирование от банка и начал стройку, то он успешно прошел все проверки и согласования. После этого банк становится главным инвестором проекта, он больше всех заинтересован в успешном завершении проекта. Банк контролирует финансы застройщика, ход стройки и выполнение плана продаж.

Обязанности застройщика

По требованию нового закона застройщик обязан:

• Ежемесячно открыто публиковать информацию по полученным кредитам, привлеченным инвестициям и продажам объектов
• Раскрывать информацию по реальному положению дел на стройке

У девелопера больше нет возможности вывести деньги из проекта “на сторону” или потратить лишнего. Застройщик обязан следовать финансовому плану согласованному с банком. Закон защитил дольщиков. С новыми правилами на рынке девелоперов “недостроев” при работе с банком эскроу-агентов больше не будет.

Раньше инвестор мог купить квартиру на этапе котлована по низкой цене и продать в конце стройки и заработать за 2 года 20-35% на разнице цен. Это связано с тем что застройщик продавал квартиры по низкой цене, чтобы финансировать стройку.

После перехода застройщика на работу по эскроу-счетам, банк выдал ему финансирование для реализации проекта, следовательно застройщику нет смысла делать скидки на квартиры на начальном этапе стройки. А значит, на купле-продаже квартиры по старой схеме уже не заработать.

Но несмотря на то, что с финансированием стройки вопрос полностью решен, у застройщика осталась потребность в инвестициях для пополнения оборотных средств, например, для старта новых проектов.

Это создало условия для привлечения частных инвестиций в проекты застройщика.

Платформа Инвестел

Инвестел — инвестиции в новостройки от 100 000 рублей на 6 месяцев со средней фиксированной ставкой 13% годовых, только в проекты проверенных застройщиков, работающих по эскроу. Инвестиции являются надежными, т.к. банк осуществляет полный контроль над деятельностью застройщика и управляет рисками.

Для инвестирования не требуется специальных знаний, документы подписываются напрямую с застройщиком, доставляются курьером. Простота действий сопоставима с размещением денег на банковском депозите.

Инвестел делает инвестиции в недвижимость доступными, надёжными и выгодными, чтобы каждый мог создать себе пассивный доход или накопить на большую покупку. Инвестел помогает заключить сделку напрямую с застройщиком.

Преимущества инвестирования в проекты застройщиков через Инвестел

1. Гарантированный доход, фиксированная ставка 13% годовых*.
   Это примерно в 2 раза выше депозита (по сравнению с предложениями ряда банков о размещении вкладов по состоянию на начало зимы 2019).
   * Если вы инвестируете как физ.лицо, то перед возвратом инвестиций и процентов, банк удержит НДФЛ, т.е. реальная доходность для вас составит 12% годовых.
2. Защита инвестиций.
   Банк контролирует платежи застройщика, осуществляет мероприятия по управлению рисками на условиях в кредитной документации.
3. Обеспечение инвестиций.
   Если вы инвестируете на сумму эквивалентную цене квартиры, то обеспечением служит сама квартира по ДДУ.
   Если сумма инвестирования меньше суммы квартиры, то обеспечением служит соглашение с застройщиком, что возврат инвестиций и процентов произведет банк при раскрытии счетов эскроу после сдачи дома.
4. Простота работы.
   Чтобы инвестировать в проект застройщика требуется подписать документы, которые доставит курьер и ожидать возврата инвестиций с процентами в назначенный срок.
5. Досрочный выход.
   Вы можете перепродать инвестиции другим инвесторам на вторичном рынке через Инвестел.
   Или подать заявление к застройщику о досрочном выходе, при этом доходность определяется ставкой рефинансирования.

Почему выгодно вкладывать деньги в новостройки

Идея проекта инвестиций в новостройки выглядят привлекательно:

1. Фиксированный пассивный доход.
2. Ставки выглядят очень заманчиво, особенно по сравнению со ставками по аренде жилой недвижимости в размере 4-5%.
3. Инвестиции с обеспечением.

Рекомендуем для диверсификации вашего инвест портфеля.

На сайте Инвестел есть калькулятор, где вы можете просчитать доход от инвестиций.

Остались вопросы – задайте вопрос специалисту Инвестел или читайте подробнее в их в блоге.

А вы что думаете по поводу Инвестел? Какие риски и недостатки нашли у этой платформы?