Как построить квартиру

Когда покупать квартиру в новостройке: на этапе строительства или в готовом доме

На разных стадиях строительства цены на недвижимость могут сильно отличаться. Когда лучше приобретать квартиру: на этапе котлована или в уже готовой новостройке? Рассмотрим все преимущества и недостатки этих вариантов.

До старта продаж. Минимальная цена

Согласно закону о долевом строительстве, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме после получения заключения о соответствии от Минстроя. Но на практике некоторые строительные компании до этого заключают с потенциальнымм покупателями договор бронирования.

В нем вы подтверждаете свое намерение приобрести квартиру, а продавец взамен обещает продать недвижимость по самой выгодной цене. За это право покупатель платит небольшую сумму, в среднем, от 10 до 50 тысяч рублей.

Преимущества договора бронирования

Самая низкая цена — иногда практически по себестоимости квартиры

Низкие риски — если не будет оформления ДДУ, деньги вернутся покупателю. Но это обязательно должно быть прописано в договоре!

Самый широкий выбор планировок и этажей

Недостатки договора бронирования

Договор бронирования не дает гарантии, что сделка состоится

Сумма, прописанная в договоре бронирования, не всегда идет в стоимость приобретаемого жилья. Иногда она идет в счет оплаты брони. Опять же, читайте договор

Читайте договор бронирования

Договоры бронирования не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Иногда недобросовестные застройщики заключают несколько таких договоров на одну и ту же квартиру. Тогда покупатели могут потерять деньги, время и возможность приобретения понравившейся квартиры.

Проследите, чтобы возврат денег был прописан.

Этап котлована. Дешевле на 20-30%

После оформления необходимых документов, застройщик начинает нулевую стадию строительства — этап котлована, на котором производится подготовка фундамента. На этом этапе уже можно приобрести квартиру в будущем доме. По статистике, на этапе котлована продается около 30% всех квартир.

Преимущества покупки квартиры в новостройке на этапе котлована

Низкая цена — разница по сравнению с квартирой в уже сданном доме может достигать 20-30%, в зависимости от региона

Широкий выбор площади и планировки будущего жилья — первым покупателям достаются самые удачные варианты

Застройщик может предоставить вариант оплаты в рассрочку — как правило, без процентов

Недостатки покупки квартиры на стадии котлована

Квартиру придется ждать несколько лет

Риск заморозки стройки — например, если нет спроса на квартиры или застройщик понял, что будут большие издержки (из-за грунтовых вод, дорогой схемы подводки коммуникаций и т.д.)

Риск изменения проекта или этажности — чем меньше построено, тем проще поменять. Например, планировали 5 этажей, а построят 15. Или отделка будет не такой, как обещали.

Двойные расходы — например, за ипотеку или рассрочку и аренду квартиры

Возможна задержка сроков строительства и сдачи дома

Немного статистики

По данным Сбербанка за 2016–2018 годы средний срок постройки жилого дома от начала до окончания строительства составляет 2 года.

Как правило, за первую половину срока строительства продается около 50% квартир. Цифра зависит от региона и от репутации застройщика. У крупных игроков средний срок реализации 50% квартир составляет 9 месяцев.

За вторую половину срока реализуется еще порядка 30-35% квартир. И оставшиеся 15-20% уже после сдачи дома. Цифры верны для эконом и комфорт-класса жилья.

Имейте ввиду, что после завершения строительства ключи вы получите не сразу. Сдача дома, подключение к инженерным системам и приемка квартиры могут занять еще до года.

Дом готов наполовину. Дешевле на 10-15%

Если вы не хотите вкладываться в квартиру на этапе котлована, можно дождаться момента, когда очертания будущего дома будут уже вполне различимы. Вероятность того, что строительство будет заморожено на более поздних этапах стройки значительно ниже. При этом цены все еще приемлемые.

Преимущества покупки квартиры на этапе 50% готовности

Меньше срок ожидания квартиры

Цена все еще меньше, чем в готовом доме

Можно проверить соответствие хода стройки заявленным срокам

Меньше шансов попасть на долгострой (но они все же есть)

Недостатки покупки квартиры на этапе 50% готовности

Цена квартиры уже подросла по сравнению с этапом котлована на 10-15%

Удачные планировки и этажи, как правило, уже раскуплены

Возможна задержка сроков строительства и сдачи дома

Важно! Если квартиры вдруг упали в цене — это может свидетельствовать о том, что застройщику не хватает денег на текущее строительство. Это плохой знак.

Как обезопасить себя?

Один из признаков, на который вы можете ориентироваться при выборе новостройки — аккредитация застройщика в крупных банках.

Например, при аккредитации застройщика Сбербанк обязательно проверяет:

Деловую репутацию юридического лица, его руководителей и группы компаний, в которую оно входит (если входит)

Опыт работы компании в строительной сфере — сколько объектов уже построено, и насколько своевременно они были сданы

Финансовое состояние компании на момент аккредитации

Строительные документы — разрешение на строительство, проектная декларация, документы на землю и градостроительный план земельного участка. Банк следит, чтобы все сроки, приписанные в документах, были актуальны, не было обременений и ограничений на строительства дома на данном участке: ЛЭП, аэропорт, памятники архитектуры и тому подобное.

Квартира в сданном доме. Полная стоимость

Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант. Конечно, вы можете поймать акцию или попросить у застройщика скидку. Но не рассчитывайте сэкономить больше 5%.

Преимущества покупки квартиры в сданном доме

Это безопасно — объект полностью достроен и сдан

Квартирный вопрос или как построить квартиру в Гомеле

Есть ли преимущества при постановке на очередь? На данный момент в областном центре больше 44 000 человек состоит на учете, как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Такая информация была предоставлена в отделе строительства Гомельского городского исполнительного комитета.

Одним из основных параметров постановки на такой учет является то, что на одного человека выпадает менее 15 квадратных метров. Также на улучшение жилусловий могут встать молодые семьи, не имеющие собственной жилплощади, у которых первый брак.

Документы необходимо подавать в районную администрацию по месту жительства либо по месту работы.
Если гражданин состоит на учете по улучшению жилищных условий, то он может получить еще и государственную поддержку. Правда, она полагается далеко не всем. В список тех, кому может быть оказана такая поддержка входят:

— многодетные семьи,
— семьи, в которых воспитываются дети-инвалиды
— дети – сироты,
— военнослужащие контрактной службы,
— люди, которые проживают в ветхом жилье,
— граждане, живущие в общежитии больше десяти лет и все это время, состоящие на учете, как нуждающиеся
— молодые семьи, которые воспитывают двух детей, не достигших совершеннолетия

Читать еще: Как вести бюджет семьи в excel

Кстати говоря, молодой семьей считается та, в которой хотя бы один супруг не достиг 31 года на момент постановки на учет, как нуждающийся в улучшении жилусловий.

При этом подавать документы для постановки на учет можно сразу же после свадьбы, однако господдержка будет полагаться только в случае появления в семье двух несовершеннолетних детей.

Сейчас в приоритете по оказанию господдержки, среди состоящих на учете по улучшению жилищных условий, находятся семьи с четырьмя и более детьми, а особенно те, кто стоит на очереди больше трех лет.

Также, тем, кто состоит на учете, может быть предложен участок земли под частное жилое строительство, они обладают преимущественным правом, касательно предоставления арендной жилплощади, и, кроме того, могут начать долевое строительство в условиях ограниченной прибыли застройщика.

В Гомеле основными площадками массового строительства сейчас являются:
96-й микрорайон в Новобелице,
59-й микрорайон в Советском районе,
18-й и 19-й микрорайоны в Центральном районе.

Здесь новоселы могут выбрать однокомнатную квартиру, общая площадь которой составит от 37 до 46 квадратных метров, двухкомнатную – от 58 до 64 кв.м. и трехкомнатную, площадью от 82 до 84 кв.м.

Так, только за неполный 2017 год в Гомеле построили 1684 квартиры, за 2016 год – 2702, а за 2015 – 2577 квартир.

Жилье и интернет

Информацию о строящихся домах можно найти на сайте Гомельского горисполкома. Здесь достаточно зайти в раздел “Жилье и декларации”, чтобы увидеть данные обо всех застройщиках. Кроме того, информация о том, какие квартиры свободны и какие многоэтажки планируются, размещена на официальных сайтах самих застройщиков. Помимо этого, совокупные данные содержатся в едином центре продажи квартир, в базе областного управления капстроительства.

Также в интернете можно уточнить свой номер очереди на квартиру. На официальном сайте Гомельского облисполкома достаточно нажать на баннер “Очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий” и ввести свои данные.

Алгоритм покупки квартиры

При желании приобрести квартиру, граждане должны обратиться в ОАО “Гомельский ДСК”, а именно — в отдел долевого и коммерческого строительства.

Специалисты помогут выбрать квартиру, а также разъяснят, в каком порядке заключается договор и проводится оплата. Будущий новосел подаст заявление и с этого момента квартира будет закреплена за ним. После этого уже предстоит заключение договора.

Многие покупают квартиру с помощью кредитов. Несколько лет назад люди так поступали в очень редких случаях, а сейчас, после того как снизилась ставка рефинансирования, жилищное кредитование стало выгодней.

Специалисты советуют с самого начала сравнить предложения в нескольких банках, а затем выбрать для себя то, которое выгоднее.

Строительные сбережения

К примеру, “Беларусбанк” предлагает систему строительных сбережений. Кстати, на официальном сайте банка можно найти подробные условия по предложению.

Первый этап – накопительный. Сначала клиент заводит накопительный счет и начинает его пополнять. Сколько именно продлится сберегательный период – 3, 5 или 7 лет – решается в начале.

Затем, когда сберегательный период завершен, банк предлагает клиенту заключить кредитный договор, чтобы построить квартиру или приобрести ее на вторичном рынке.

Среди плюсов можно отметить выгодную процентную ставку и срок кредитования, который достигает 20 лет. Кстати, чтобы стать участником программы, совершенно не обязательно состоять на учете по улучшению жилусловий.

Кредит

Почти все банки Беларуси выдают кредиты на строительство жилплощади, однако, условия у всех разные. К примеру, небольшая двухкомнатная квартира будет стоить примерно 43 000 рублей.

В колл-центр “Белагропромбанка” рассказали подробности. Будем учитывать, что средняя зарплата гомельчанина составляет примерно 750 рублей, согласно статистическим данным. Процентная ставка по кредиту на жилищное строительство в течение первых двух лет будет составлять 11,5 процентов, а затем – 14, 5 процентов.

Банк выделит займ максимум на 90 процентов от цены жилплощади. Другими словами, в нашем случае кредит составит 38 700 рублей. Для того чтобы получить такой займ, чистый доход должен составить 840 рублей. Имеется в виду, уже после вычета расходов на квартплату, мобильную связь, обеспечение иждивенца и прочие необходимости. Если данной суммы у вас не получается, можно исходить из совокупного дохода всех членов семьи и близкой родни.

Читать еще: Как продлить трафик на теле2 на 1гб

Кроме того, будут необходимы два поручителя, у которых общий доход должен составить не менее 1090 рублей в месяц.

В этом случае, начиная с третьего года, самый большой платеж достигнет 639 рублей. Затем эта цифра будет идти на уменьшение, потому как остаток задолженности уменьшается и, соответственно, проценты на него.

Получается, что далеко не каждый обычный труженик может позволить себе такое кредитование.

Другими словами, чтобы молодому поколению было легче построить квартиру, надо или обзавестись семьей, причем лучше с двумя и более детьми, чтобы иметь право на господдержку. Ну, или глава семьи должен иметь хороший заработок, чтобы самостоятельно разобраться с вопросом покупки квартиры.

Новые правила продажи жилья. Что изменится для покупателей, строителей и банков

Крупнейшая строительная компания в России – группа ПИК анонсировала повышение цен на свои квартиры с 1 июля. Ее владелец Сергей Гордеев активнее других застройщиков лоббировал смягчение поправок к закону о долевом строительстве. Это объяснимо. Россияне предпочитают покупать квартиры в строящихся домах, потому что квартира на стадии котлована дешевле готового жилья на 30–40%. А для застройщика эти деньги ничего не стоят в отличие от дорогих кредитов. Но такая покупка – лотерея: никакой закон сегодня не может защитить инвестиции обычного гражданина. Поэтому наряду с растущими объемами ввода по стране растет количество обманутых дольщиков: число тех, кто заплатил за квартиру в строящемся доме, но так и не получил ее, только по официальным данным превышает 80 000 человек (а по неофициальным – доходит до 200 000). Чтобы решить эту проблему, власти готовы полностью отказаться от долевого строительства в его нынешнем виде; первые поправки вступают в силу уже с 1 июля 2018 г. «Ведомости» разобрались, кто выиграет и кто проиграет от новых правил, которые будут регулировать рынок жилищного строительства.

Что изменится с 1 июля 2018 г.

С 1 июля 2018 г. прямая продажа жилья в строящихся (т. е. не принятых госкомиссией) домах будет запрещена. Застройщик должен выбрать, по какой схеме ему продавать квартиры: через банковское сопровождение или счета эскроу, которые станут обязательными с 1 июля 2019 г.

Банковское сопровождение означает, что застройщик обязан открыть банковский счет на каждое разрешение на строительство в одном из уполномоченных банков (их сейчас 25). Оплата недостроенных квартир наличными будет запрещена. Деньги покупателя должны перечисляться строго на расчетный счет той новостройки, где он покупает квартиру. Это требование касается и тех домов, которые по состоянию на 1 июля 2018 г. уже находятся в стадии строительства. Если такого счета нет, то договоры долевого участия нельзя будет зарегистрировать.

Как изменятся правила строительства и продажи жилья

Ряд операций по расчетному счету будет запрещен: например, если они связаны с исполнением обязательств перед третьими лицами, предоставлением ссуд, покупкой ценных бумаг и т. д.

Одно из самых важных изменений: принцип «один застройщик – один жилой комплекс». Застройщик должен создать отдельное юридическое лицо со своим счетом на каждое разрешение на строительство (обычно один или несколько домов в пределах одного участка). Банку будет легче контролировать расходы на строительство именно этого дома, а застройщик лишится возможности размазывать деньги от дольщика по разным объектам.

Банковское сопровождение, по сути, существует и сегодня, комментирует руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Прежде чем выдать кредит, банк оценивает бизнес-модель проекта, уровень менеджмента застройщика, а затем контролирует целевое использование своих денежных средств и продажи. Правда, в отличие от существующего проектного финансирования застройщик сможет забрать прибыль со счета только после выполнения двух условий: ввода дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности в нем.

Ужесточаются требования и к самим застройщикам. Компания должна иметь не менее чем трехлетний опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. У нее не должно быть обязательств по не связанным со строительством кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов. Единственное послабление – 20% от стоимости строительства застройщик сможет взять в долг у материнской компании.

Как защищают покупателей квартир в новостройках за границей

Управляющий партнер Savills в России Александр Шаталов рассказал «Ведомостям», как устроена система защиты прав покупателей недвижимости в строящихся объектах в Великобритании и Франции.

В Великобритании нет единого закона, регламентирующего отношения застройщика и покупателя: свод английских законов на эту тему совершенствуется и дополняется (прецедентное право). Функцию выработки лучших практик выполняет саморегулируемая общественная организация Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), которая создана еще в 1858 г.
Жилье на стадии строительства здесь покупают, чтобы застолбить за собой определенный объект, пока есть выбор. Цены могут вырасти, но, как правило, это связано не с готовностью объекта, а с общим движением рынка вверх.
Застройщик в Великобритании строит на собственные и заемные средства. При заключении договора между застройщиком и покупателем у каждой стороны есть юристы. Деньги покупателя хранятся у юристов продавца на специальном клиентском счете, к которому застройщик не имеет доступа до окончания строительства. При покупке квартиры на этапе строительства оплата на счет эскроу осуществляется поэтапно: 10% при подписании договора, несколько платежей по 10%, приуроченных к этапам строительства, и финальный платеж. Покупатель может потребовать возврата своих средств, если к определенной в договоре дате объект не построен.

Во Франции вопросы продаж еще не построенного жилья регламентируются строительным кодексом и законом о защите прав потребителей. Все расчеты ведутся через нотариусов, которые являются членами Нотариальной палаты, представляющей интересы государства.
Ключевые механизмы защиты – наличие банковской гарантии и договора страхования. Гарантия означает, что если застройщик обанкротится в процессе строительства, то банк либо за свой счет дофинансирует строительство, либо вернет деньги покупателям. Обычно банк выставляет жесткие требования застройщику по объему предпродаж, которые нужно выполнить в определенные сроки. На этом этапе предпродажи фиксируются нотариальным актом, после чего покупатель переводит 10% на счет нотариуса, который используется как счет эскроу. Если застройщик выполнил план по предпродажам (около 35% от всего объема), банк выдает банковскую гарантию, после этого застройщик может пользоваться деньгами покупателей. В противном случае нотариус возвращает деньги покупателю. Закон также регламентирует сумму, которую застройщик может получить на разных этапах строительства от покупателя. На нулевом цикле – не более 30%, когда возведена коробка – до 70%, когда объект полностью готов – 95%. Заключительные 5% – после получения ключей.

Читать еще: Что такое льготный

Уже на момент начала строительства у застройщика на счете должно быть не менее 10% собственных или не менее 40% кредитных средств от стоимости проекта. С этого счета застройщик может потратить не более 10% на административные расходы – на выплату зарплат, оплату услуг банка, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды и т. д. Но если компания ведет отчетность по международным стандартам, то лимит увеличится до 20%.

Вводится солидарная ответственность бенефициаров за возмещение убытков покупателям квартир: отвечать будут все бенефициары, чья доля в уставном капитале компании-застройщика превышает 5%. Ужесточены требования и к жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), которые до сих пор могли легально обходить закон о долевом строительстве, не нарушая законодательство. Строить по схеме ЖСК можно будет лишь в двух случаях: если земля предоставлена в безвозмездное срочное пользование из государственной собственности, т. е. когда ведомство строит жилье для сотрудников, или если ЖСК создан в соответствии с законодательством о банкротстве: когда необходимо достроить объект за другим застройщиком.

Что изменится с 1 июля 2019 г.

С 1 июля 2019 г. продавать квартиры застройщики смогут только через так называемые счета эскроу, за исключением тех объектов, где застройщик до этого срока успел зарегистрировать хотя бы один договор долевого участия. Счета эскроу подразумевают, что деньги покупателей будут лежать на специальных счетах в банках. До завершения строительства застройщик не имеет к ним доступа, покупатель же сможет их забрать, если застройщик впоследствии будет признан банкротом.

Строительство многоквартирных домов как бизнес

Для того чтобы построить коттедж, необходимо потратить немало средств, времени и сил. Но вы все таки можете попробовать начать свой строительный бизнес именно с постройки многоквартирных домов.

Помимо этого сложности могут возникнуть при составлении документации на постройку помещения. Несмотря на то, что для получения разрешения возникают проблемы, дело довольно-таки стоящее и выгодное.

Зачастую первые этажи построек сдают в аренду под магазины, офисы, салоны и так далее. Начиная со второго этажа, помещения идут под квартиры. Затраты быстро окупаются, поскольку прибыль довольно-таки большая.

Если вы надумали начать строительство подобного многоквартирного дома, помните о том, что на этот проект уйдет немало средств и сил. Время будет потрачено и на продажу квартир. Быстро продать квартиры вы сможете лишь в том случае, если будете отдавать их по низкой стоимости. Этого не стоит делать, ведь ваш доход будет минимальным.

Прежде чем вы приступите к составлению плана постройки многоквартирного дома, вам нужно будет определиться с тем, в какой местности вы будете строить его. Вы должны продумать все до мелочей, поскольку ваш дом должен отвечать всем требованиям.

Предоставьте составление проекта дома специальной организации, которая имеет достаточный опыт в этой сфере. Такая фирма сможет произвести все нужные расчеты. Что касается места строительства, то выбрать его должны вы сами.

Многоквартирный дом должен обязательно быть подключенным ко всем имеющимся на сегодняшний день коммуникациям, а именно: газоснабжению, электроснабжению, канализации и водопроводу. Если следовать практике, то лучше всего выбрать место для постройки в черте города. Будет лучше, если дом вы построите на окраине города. Можно также предусмотреть план в той местности, где коммуникации будут способны выдержать нагрузку.

Важно также, чтобы рядом имелись все необходимые коммуникации. Это и школа, и детский сад, и магазины. Немаловажным будет и состояние дорог в этой местности. Если дорога желает оставлять лучшего, вам нужно будет заняться подведением дорог. Это значительно увеличит стоимость квартиры в доме в такой местности.

Также обустройте близлежащую территорию (двор), организуйте подземный этаж с парковкой. Парковка предоставит вам дополнительный доход. Это решение одобрило уже много застройщиков. Они подтверждают, что эта идея довольно-таки прибыльная. Главное – обозначить состояние грунта и выяснить, можно ли на этом месте строить что-либо.

Этапы строительства многоквартирного дома

Где взять деньги для начала собственного бизнеса? Именно с этой проблемой сталкивается 95% начинающих предпринимателей! В статье “Где взять деньги на бизнес” мы раскрыли самые актуальные способы получения стартового капитала для предпринимателя. Так же рекомендуем внимательно изучить результаты нашего эксперимента в биржевом заработке: “посмотреть результаты эксперимента”

Подытожим все вышесказанное и в основных чертах расскажем обо всех этапах подготовки к строительству многоэтажного дома.

1. Выберите место под застройку. Самый лучший вариант – влиться в план общего градостроения. Возведите постройку в том месте, где на протяжении следующих нескольких лет будет осуществляться жилая застройка. Соберите всю необходимую информацию о вариантах строительства. Выясните, смогут ли инженерные сети выдержать нагрузку нового многоэтажного дома.

2. Получите разрешения на строительство дома

3. Составьте смету и проект застройки. Сделайте это с помощью специальных организаций. Подбирайте ее исходя из своих предпочтений и финансовых возможностей.

4. Приступая к этапу строительства, помните о том, что это очень ответственный этап. Серьезно отнеситесь ко всем стадиям строительства: подготовка территории, рытье котлована, подвод необходимых коммуникаций, устройство фундамента, строительство самого дома. К слову, цена за фундамент равна половине всех затрат на само строительство.

Строительство многоэтажного дома – это работа многих специалистов, таких, как архитекторов, монтажников, и прочих. Многие проектные организации также задействованы в проведении строительства. Когда идет речь о строительстве, становится сразу понятно, что должны быть подрядчики и субподрядчики – люди, которые создают для вас проект будущего дома, занимаются дизайном его внешнего вида и рассчитывают конструкцию дома, после чего монтируют его.

Если рассматривать все работы в комплексе, то их насчитается немало. Все они требуют ответственности и больших затрат и сил. Но в целом постройка нового жилого дома является очень прибыльным и выгодным делом.

Конечно, строительство многоэтажного дома — долгий процесс, особенно у нас в стране. Но есть технологии, которые позволяют возводить многоэтажные конструкции в считанные дни. Вот, например, технология из Китая (на основе легких металлических конструкций), которая позволяет построить полноценный отель (без внутренней отделки, конечно) за 90 часов: