Что нужно делать при покупке квартиры

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Проект «Секреты Риэлтора» – начало:

Это подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для самостоятельной организации сделки купли-продажи квартиры. Создана она в формате интерактивной онлайн-методички. В ней показан порядок действий (шагов) по проведению сделки и даны законодательные комментарии к ним. В увлекательной форме рассказано, как проверять и оформлять документы для сделки, и показаны образцы этих документов.

Методичка одинаково полезна как для Покупателя квартиры, так и для Продавца, и имеет отдельные разделы для каждого:

• ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для покупки квартиры
• ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для продажи квартиры

Отдельно рассматриваются действия по оформлению сделки на первичном и на вторичном рынках жилья.

Это полноценное методическое руководство разработано на базе многолетнего опыта работы риэлторов и юристов, участвующих в сделках с недвижимостью Москвы и Московской области. Информация здесь регулярно актуализируется с учетом изменений в законодательстве и в практике рынка (см. даты публикаций).

Внимательно пройдя все шаги ИНСТРУКЦИИ, Пользователь будет обладать знаниями, как минимум, среднестатистического московского Смотри заметку “Кто такой риэлтор”.
Откроется в новой вкладке.”>риэлтора. А возможно, даже и больше (не все риэлторы знают ряд тонкостей, описанных далее).

ИНСТРУКЦИЯ рассчитана на новичков в риэлтерских вопросах, но может быть полезна и знатокам. Последовательность действий в ней строго структурирована – шаг за шагом показано, как опытный риэлтор строит сделку покупки и продажи квартиры.

Каждый шаг сопровождается ссылками на дополнительные подсказки и законодательные обоснования. Все тексты максимально адаптированы под бытовой сленг (т.е. переведены с сухого юридического лексикона на понятный «кухонный» язык).

В дополнение к методичке прилагается набор набор инструментов для Покупателя квартиры.”>СЕРВИСОВ (платных и бесплатных), которые облегчают и ускоряют сбор необходимой информации и решение отдельных вопросов при подготовке сделки купли-продажи квартиры.

Как самостоятельно купить или продать квартиру без риэлтора?

Жми! И она откроется во всплывающем окне!”>Можно идти последовательно по шагам ИНСТРУКЦИИ (рекомендуется), а можно произвольно выбирать отдельные темы-шаги на схематической «Карте ИНСТРУКЦИИ», попутно используя подсказки и справочные материалы из других разделов сайта.

Тем не менее, для того, чтобы самостоятельно и без посредников купить или продать квартиру, рекомендуется строго следовать шагам ИНСТРУКЦИИ, нажимая на кнопку «Следующий шаг» внизу страницы. Именно эти кнопки являются шагами-вехами на пути проведения сделки. Они не дадут сбиться с пути, и не позволят пропустить что-либо важное.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ позволяет выбрать различные пути действий, в зависимости от ситуации. Например, в одном случае в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, а в другом – нет; в одном случае мы имеем дело с приватизированной квартирой, в другом – с купленной или полученной по праву наследования, и т.п. Изучать все варианты развития сделки необязательно, а вот пройти «свой путь» по шагам ИНСТРУКЦИИ крайне желательно. Особенно, для Покупателя квартиры, так как его Откроется в новой вкладке.”>риски в сделке всегда выше, чем у Продавца.

Особенно хорошо наша методичка зарекомендовала себя в «альтернативных сделках» – когда одновременно происходит продажа одной квартиры и покупка другой. В такие «цепочки» может выстраиваться от двух до пяти-шести квартир сразу, а количество участников такой сделки возрастает пропорционально. И если все участники пользуются одним руководством к действию, то общий язык находится гораздо быстрее, а согласованность действий существенно возрастает.

Изучение этой методички требует усилий и некоторого времени (как минимум, 5-7 дней на чтение и усвоение материала). Но в результате Пользователь получит серьезные преимущества:

1. узнает правила купли-продажи квартир, принятые на рынке недвижимости России;
2. научится распознавать риски сделки и грамотно защищаться от них;
3. будет хорошо ориентироваться в тех законах, которые непосредственно относятся к покупке и продаже жилья (об этом – справочный раздел Откроется во всплывающем окне.”> «Глоссарий Риэлтора»);
4. наглядно представит себе вид и состав необходимых для сделки документов, узнает, как правильно их оформлять;
5. разберется в налогообложении сделок с жильем (в том числе – получении налоговых вычетов);
6. сэкономит значительную сумму на услугах посредников и агентов;
7. при желании, сможет сам работать риэлтором (агентом по недвижимости).

При этом, нужно учесть следующее. Данное руководство содержит порядка 90% той информации, которая необходима для грамотной организации сделки купли-продажи квартиры. Но очевидно, что у каждой сделки могут быть собственные нюансы и нестандартные ситуации (те самые оставшиеся 10%), которые невозможно описать в одном руководстве. В таких случаях мы рекомендуем обращаться за разъяснениями к специализированным юристам. Такие места, где может потребоваться Откроется в новой вкладке.”>дополнительная консультация юриста, отмечены в ИНСТРУКЦИИ красным цветом.

Купить квартиру всегда сложнее, чем ее продать. Это обусловлено самой природой Откроется в новой вкладке.”>права собственности (получить, оформить и сохранить право сложнее, чем избавиться от него). Поэтому Покупателю квартиры придется изучить раза в три больше материалов ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, чем Продавцу.

Запомнить все с первого раза довольно сложно, да это и не требуется. Подобные сделки не строятся за один день. Можно пользоваться ИНСТРУКЦИЕЙ по мере надобности – в процессе поиска квартиры, в процессе анализа ситуации, сбора и проверки документов, подготовки взаиморасчетов и т.д.

А ответы на отдельные вопросы можно найти через поиск по сайту.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Итак, Вы говорите, что хотите продать или купить квартиру? И не знаете с чего начать?

С чего начать покупку вторичного жилья?

– С чего начать покупку квартиры на вторичном рынке?

Отвечает исполнительный директор «Квартирного бюро» Марина Иванова:

Покупку квартиры необходимо начинать с составления портрета своего идеального жилья. Решите, какая именно квартира вам необходима: сколько комнат, общий метраж, планировка, географическое расположение, престижность района, уровень ремонта. Это сэкономит много времени при выборе подходящего варианта. Для начала решите, хотите ли Вы квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Если новостройка, то узнайте о планах развития района, о наличии и будущем строительстве необходимой бытовой и социальной инфраструктуры: парков, школ, детских садов, магазинов, парикмахерских и прочее.

Если Вы хотите купить квартиру на вторичном рынке, то узнайте как можно больше о самом доме: когда ожидается или был проведен капитальный ремонт, нет ли проблем с водой, отоплением, шумом. Пообщайтесь с соседями, поищите негативные отзывы в интернете. Учтите техническое состояние жилья. Каждая маленькая проблема потребует устранения, а, следовательно, и дополнительных денежных вложений. Кстати, можно уточнить у прежних хозяев их планы на мебель. Часто собственники многое оставляют, это можно или использовать, или продать.

Отвечает председатель «Союза защитников информации» Александр Бражников:

Мы берем ситуацию, когда Вы уже нашли себе квартиру и начинаете готовиться к ее покупке.

Первое, что необходимо сделать, — это решить, кто будет заниматься оформлением сделки и проверкой юридической чистоты квартиры. Это очень важно, так как компания по продаже недвижимости или риелтор, который Вам помогает в сделке, отвечает перед Вами только суммой своего заработка, то есть комиссией с продажи квартиры. Если окажется, что в квартире кто-то проживает, квартира в залоге, а при сделке это не было обнаружено, Вам придется доказывать в суде, что Вас обманули. В этой ситуации не факт, что Вы вернете свои деньги, кроме комиссии посредника.

Проверка юридической чистоты квартиры — это не покупка телефона, а крупные инвестиции в Ваше будущее! Самый лучший практический совет: если у Вас есть деньги на покупку жилья, то все равно возьмите в банке (лучше государственном) деньги на ипотеку, хотя бы 300 тысяч рублей. Гарантирую, что банк проверит квартиру на юридическую чистоту лучше любого агентства недвижимости, так как он дает Вам деньги и планирует их вернуть, если Вы вдруг не сможете платить. В таком случае сделка проходит под контролем банка: все юридические документы и договоры проверяются, и, если что-то вызывает сомнение, Вам просто не дадут провести сделку. Ваши деньги не окажутся у мошенников. Если же все пройдет успешно, через месяц после сделки Вы сможете погасить кредит и закрыть ипотеку.

Если Вы планируете проводить проверку квартиры через агентство недвижимости, то перед тем, как заключить с ними договор, посмотрите отзывы на данную компанию, зайдите на сайты судов, забейте там данные выбранной Вами компании. Вдруг с ними уже судятся по поводу некачественно выполненной работы? Если же компания достойная и Вы в ней уверены, готовьтесь к сделке.

Отвечает юрист Светлана Иванова:

Рынок жилой недвижимости давно стал благодатной почвой для желающих обогатиться за чужой счет. Для того чтобы не пополнить ряды бесславно обманутых, следует проявить максимальную осторожность. Осматривая будущее жилье, следует обратить внимание не только на интерьер, но и на состояние коммуникаций. Они, во-первых, должны быть исправны, а во-вторых – соответствовать технической документации. В противном случае не исключены споры с управляющей компанией и жилищной инспекцией, грозящие штрафом или затратами на восстановление имущества в первоначальное состояние. Нелишним будет проверить платежки за последние три года. Так покупатель сможет не только получить представление о своих будущих расходах, но и удостовериться, что долги по коммунальным платежам отсутствуют.

Узнать о том, кто зарегистрирован в квартире, можно по выписке из домовой книги. Не проявив должной осмотрительности, вместе с жильем можно получить нежелательных квартирантов.

Внимательно изучите свидетельство о собственности и документы, на основании которых оно выдано. Помимо этого, самостоятельно запросите в Росреестре выписку. В ней указывается актуальная информация не только о том, кто является собственником квартиры, но и сведения об арестах, обременениях и т. д.

Необходимо также убедиться, что со стороны продавца выступает собственник квартиры. Полномочия его представителя должны быть подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью.

Отвечает основатель «Федерального бюро выкупа жилья» Сергей Овчинников:

Покупка квартиры должна начинаться с оценки собственных финансовых возможностей и метода финансирования. Для начала необходимо определиться с тем, какая сумма накоплений имеется, каков реальный ежемесячный денежный доход у Вас и членов Вашей семьи, которые будут участвовать в финансировании покупки. Затем необходимо выбрать систему финансирования.

Лучший вариант — когда у Вас есть возможность собрать и внести всю сумму. При этом далеко не все средства могут быть Вашими. Часть суммы можно взять в долг у родственников или друзей, с которыми Вы будете постепенно рассчитываться.

Если прибегать к ипотеке, то важно реально учесть сумму, которую Вы сможете выплачивать ежемесячно. Продумайте все доступные риски и потенциальные возможности: снижение зарплаты или, наоборот, повышение в должности, стагнацию или процветание отрасли, возможность рождения ребенка в ближайшее время. Не забудьте, что ипотека потребует дополнительных временных затрат на получение справок, выбор банка, оформление документов.

В случае плохой кредитной истории есть альтернативные ипотеке варианты. Например, аренда жилья с выкупом. Здесь не требуется первый взнос, сбор справок и документов. При этом можно сразу въехать в квартиру и жить в ней. Однако подобных предложений на рынке пока необоснованно мало.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как купить квартиру правильно и безопасно?

Для большинства людей покупка собственной квартиры – одна из самых важных, долгожданных и крупных покупок в жизни. И чтобы ожидание не обернулось кошмаром, к вопросу приобретения квартиры надо подходить серьезно, вдумчиво и ответственно.

Сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения, однако на сегодняшний день все больше и больше граждан предпочитают сделку, удостоверенную нотариусом, сделке в простой письменной форме. Причин тому множество, но одна из самых основных то, что нотариальное удостоверение сделки – это своего рода заслон от мошенников, кроме того, нотариус – единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет ответственность за свои действия, и в случае своей вины или оплошности компенсирует пострадавшей стороне ущерб.

Недаром все ипотечные договоры обычно удостоверяются нотариально. Банки просят покупателей делать это, защищая себя от неблагоприятных последствий сделки.

Ведь только нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости, подробно разъясняя все аспекты сделки и составляя юридически грамотный документ, гарантирует пострадавшей стороне возмещение ущерба в случае мошенничества с документами. Нотариус разъясняет сторонам смысл и значение сделки, проверяет полномочия сторон на совершение сделки. Кроме того, при наличии сомнений в подлинности документов, нотариус вправе их проверить путем направления официальных запросов. (перечень документов определен в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), наличие обременений и запрещения отчуждения недвижимости. При удостоверении сделок с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан также проверяется факт согласия их законных представителей, органов опеки и попечительства. Тем самым снимается риск последующего оспаривания сделки. Нотариус – объективная сторона, незаинтересованная в результатах сделки, что также немаловажно для ее чистоты и прозрачности.

Доверяя нотариусу вашу сделку с недвижимостью, вы избавляетесь от беготни, очередей и необходимости кропотливо заполнять и перепроверять гору документов. В нотариальной конторе для вас подготовят «проект сделки» – перечень всех действий, которые будут проведены в вашем случае, как, например: составление договора; фиксирование воли сторон по таким вопросам как согласование цены продажи, формы, порядка оплаты и возможности рассрочки платежей; оформление согласия супругов, собственников и т. д. Затем вас ждет составление и подписание договора, в котором будут учтены все условия сделки.

Во время подписания договора нотариус обязательно зачитывает его присутствующим заинтересованным лицам и подробно разъясняет все условия и правовые последствия сделки. Часто бывает так, что одна из сторон вносит коррективы в договор, потому что до этого этапа не ясно представляла себе последствия.

Когда договор подписан, нотариус подает документы для регистрации права собственности в Росреестр. Если вы сделаете это самостоятельно, то это займет куда больше времени, чем если документы поступят из нотариальной конторы – всего три дня в письменной форме и один день, если документы будут предоставлены в электронном виде. Собственнику останется лишь забрать из нотариальной конторы уже зарегистрированные документы в удобное для него время.

Если же договор был заключен в простой письменной форме, то помимо самостоятельного сбора необходимого пакета документов, всем участникам сделки необходимо явиться на подачу заявления на государственную регистрацию лично и одновременно, что, учитывая ритм современной жизни, как минимум, неудобно, а как максимум, невозможно.

Кроме того, с 1 января 2015 года значительно снижены тарифы на нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

И даже расчеты по сделке теперь можно провести не с помощью банковской ячейки, а через депозит нотариуса, что не только гораздо удобнее, но и обезопасит вас и обойдется дешевле, чем аренда ячейки.

Самая цивилизованная форма рынка – это когда продавца или покупателя (в зависимости от задачи) ищет профессиональный риелтор. Он же согласует цены, время просмотра квартиры, и т.п. А вот правовую сторону сделки готовит и отвечает за нее – нотариус. Государственный регистратор на основании проверенных и подготовленных нотариусом документов регистрирует переход права собственности. Вот тогда можно быть уверенным в чистоте и законности сделки, а также в соблюдении интересов и покупателя и продавца недвижимости.

принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Лицу, внесшему в депозит деньги и ценные бумаги, нотариусом в подтверждение их внесения выдается справка, оформленная на личном бланке нотариуса, заверенная его подписью и печатью. О принятии в депозит денег и ценных бумаг нотариус заказным письмом направляет кредиторам или наследникам соответствующее извещение. Уведомление о вручении извещения хранится в документах конкретной депозитной операции. определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством.

Что нужно знать и на что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Приобретение жилья на вторичном рынке скрывает в себе множество рисков. Существует угроза получить квартиру с обременением или долгами. Кроме того, велика вероятность столкнуться с действиями мошенников в лице продавца или риэлтора. Прежде чем совершать сделку, рекомендуется разобраться, что нужно знать при покупке квартиры.

Особенности приобретения жилья на вторичном рынке

Приобрести качественное жилье — сложная задача. Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя следующие пункты:

1. Определить наиболее подходящий способ: напрямую у собственника, через посредника, с привлечением заемных средств или с использованием материнского капитала.
2. Подобрать жилье.
3. Сформировать пакет документов.
4. Заключить сделку купли-продажи.

Внимание при покупке квартиры нужно обращать на состояние помещения и дома, в котором оно находится. Нужно посмотреть документы на недвижимость, выяснить приватизирована ли она. Рекомендуется поговорить с соседями. В ходе беседы могут выявиться подробности о самой квартире, районе, в котором она находится, а также особенностях уплаты коммунальных платежей.

На что обращать внимание перед совершением сделки?

Чтобы избежать подводных камней при покупке квартиры на рынке вторичного жилья, рекомендуется обращать внимание на:

• двор;
• расположение соседей;
• качество звукоизоляции,
• состояние подъезда;
• наличие лифта;
• инфраструктуру района.

При покупке квартиры на вторичном рынке следует внимательно ознакомиться со следующими нюансами:

• каким образом недвижимость перешла в собственность владельцу;
• доля, принадлежащая собственнику;
• как выглядит схема помещения в документах, чтобы исключить незаконную перепланировку;
• дата завершения строительства дома;
• количество лиц, прописанных в квартире.

Находясь внутри помещения, следует осмотреть:

• состояние стен, потолка и пола;
• окна и двери балкона на наличие в них щелей;
• состояние канализационных и газопроводных труб, а также батарей отопительной системы.

Осмотр квартиры рекомендуется проводить днем. Это позволит оценить степень естественного освещения помещения, а также рассмотреть все возможные недостатки.

Не следует давать согласие на покупку квартиры сразу после ее осмотра. Продавец может потребовать задаток. Рекомендуется сначала осмотреть все варианты и потом принимать решение.

При покупке жилья следует исключить следующие риски:

1. Трудности при совершении сделки, если недвижимость находится в долевой собственности. В этом случае придется договориться с каждым из владельцев и заключить несколько договоров.
2. Расселение жильцов. Многие владельцы стараются избавиться от своего жилья, если планируется снос дома. Рекомендуется ознакомиться с датой возведения строения и сроком его эксплуатации.
3. Чтобы защитить свои средства, следует выбрать аккредитив в качестве формы оплаты. Покупатель кладет сумму в банк, а продавец получает ее после предъявления договора купли-продажи.
4. Воспользоваться ячейкой. Данный вариант подходит при оплате наличными. При этом заключается соглашение с указанием условий доступа к деньгам всех участников сделки.
5. Не рекомендуется производить оплату в местах большого скопления людей. Мошенники могут инициировать ограбление или в дальнейшем опровергнуть факт получения денег.
6. В качестве предварительной оплаты рекомендуется выбрать аванс вместо задатка. В этом случае, если сделка не состоится, деньги можно вернуть.
7. Следует уточнить количество несовершеннолетних детей в семье продавца, чтобы исключить вероятность того, что недвижимость была приобретена с использованием материнского капитала. В этом случае сделка может быть признана незаконной.
8. Рекомендуется проверить, нет ли среди совладельцев лиц, отбывающих наказание или пропавших без вести. После возвращения они могут предъявить права на пользование своей частью имущества.
9. Если помещение приобретается у юридического лица, нужно выяснить, каким образом произошла смена собственника. В некоторых случаях прежний владелец может оспорить отчуждение жилья.

Вопрос документации и правила оформления квартиры

Перед принятием решения о покупке жилья нужно спрашивать у продавца:

• кто являлся прежним собственником;
• как недвижимость перешла к продавцу;
• имеются ли документы на квартиру;
• существуют ли совладельцы.

Перед заключением договора важно определить, какие документы нужно проверить. В первую очередь следует запросить справку ЕГРН. Рекомендуется обращать внимание на пункт «Особые отметки». Здесь можно увидеть информацию о наличии обременения и ограничении владельца в правах распоряжения.

Важным показателем является частота смены владельцев. Оптимальным вариантом считается совершение последней сделки более 3 лет назад. В противном случае правомерность договора может быть оспорена.

Кроме того, нужно сверить ФИО собственника, указанные в выписке, с паспортными данными продавца.

Следующим показателем, на что обратить внимание, являются технические характеристики. В кадастровом плане и техпаспорте БТИ можно увидеть схему квартиры и определить, производились ли незаконные изменения. Например, перепланировка, перенос газовой плиты или колонки и т.п.

Если жилье соответствует требованиям, можно приступать к заключению договора купли-продажи. В документе следует указать:

• дату и место сделки;
• личные данные всех сторон соглашения;
• информацию о недвижимости;
• сведения о документах на право собственности;
• цену недвижимости;
• способ оплаты;
• срок снятия всех жильцов с учета;
• порядок оплаты услуг по регистрации договора;
• другие пункты.

После заключения договора нужно оплатить пошлину в размере 2 тыс. руб. и зарегистрировать право собственности в Госреестре. Процедура занимает от 5 до 12 дней.

Каковы правильные действия покупателя после оформления сделки?

Если при продаже квартиры прежний собственник не выполнил обязательства, указанные в договоре, покупатель имеет право обратиться в суд. Основанием могут послужить обстоятельства, когда после истечения установленного срока остались прописанные лица. Если продавец скрыл технические проблемы, то после покупки квартиры можно добиться возмещения убытков через суд.