Рефинансирование ипотеки что это такое

Зачем рефинансировать ипотечный кредит и как это сделать

  • 1. Как происходит процедура рефинансирования
  • 2. Что необходимо, чтобы оформить рефинансирование

Сегодня многие хотят обзавестись собственным жильем, но не все могут себе это позволить без оформления ипотечного кредита. Ипотечный кредит выплачивать нелегко, а сроки его выплаты обычно насчитываются десятками лет. В особо трудные времена, например, в кризис ипотека становится для граждан неподъемной ношей и приходится прибегать к рефинансированию. Что же это такое и в каких случаях возможно это сделать? Мы попытаемся ответить на эти вопросы.

Что же такое рефинансирование – по сути, это изменение условий кредитного договора, в которые обычно вносится увеличение или уменьшение срока кредитования, или изменение суммы кредита. В принципе, одно условия вытекает из другого. Если вы увеличите срок кредитования по ипотеке, то и сумма кредита измениться, так как увеличатся ежегодные проценты.

Чтобы осуществить рефинансирование, многие обращаются в другой банк, в тот где найдут более выгодные условия по ипотеке, в частности гораздо меньшие проценты.

Даже если проценты меньше всего лишь на 1,5-3%, в случае с ипотекой это очень существенная сумма. Конечно, оформить рефинансирование не так просто, зачастую гораздо сложнее, чем ипотеку. Необходимо собрать тот же пакет документов, плюс еще убедить банк, что вы пришли к ним с добрыми намерениями. Выполнить последний пункт бывает сложнее всего, потому что вы отказываетесь от выплаты ипотеки в другом банке, потому что вам тяжело ее выплачивать, так зачем, казалось бы, новому банку такой клиент?

Однако, ипотека выгодна не только самому плательщику, но и банку. Именно по ипотечным кредитам практически самые большие проценты, которые исчисляются от самых больших сумм, к тому же выплачиваются они не один год. Стоит ли говорить, что ипотечные кредиты составляют львиную долю доходов всех банков. Поэтому, отправляясь в банк за рефинансированием, не стоит забывать о том, что банку вы тоже нужны и он хочет выдать вам этот кредит.

Как происходит процедура рефинансирования

Банк, в который вы обращаетесь за рефинансированием, по сути дает вам в долг ту сумму, которой вам не хватает, чтобы погасить ипотеку у другого банка. Вы погашаете этот кредит и начинаете выплачивать новую банк тот долго, который вы у него взяли. Конечно же, никаких денег на руки вы не получаете, новы банк просто перечисляет деньги вашему «старому» банку напрямую, а вы по прежнему выплачиваете ипотеку, только делаете взносы уже в другой банк и с меньшими процентами.

Причин рефинансирования может быть множество. Начиная от ухудшения материального состояния заемщика, до просто поиска выгодны лучших условий. Может случиться даже так, что в том же самом банке, где была взята ипотека, изменяются условия по кредитам и становятся более выгодными. Тогда клиент имеет право попытаться перекредитоваться в том же самом банке на новых условиях.

Стоит отметить, что на рефинансирование соглашается далеко не каждый банк. В основном этим занимаются только самые крупные банковские учреждения, которые могут себе позволить в любой момент дать в «долг» практически любую сумму. Ведь если клиент обратиться в банк за деньгами, а банк не сможет тут же предоставить такой крупный заем, то это очень повредит репутации банка.

К тому же, рефинансирование никогда не становится основной статьей дохода банка, так что оно не должно влиять на основную деятельность банка. У банка должно быть много свободных средств, которые можно раздавать в долг под меньшие проценты, чем у других банков. По сути, для банков это процедура переманивания клиентов.

Что необходимо, чтобы оформить рефинансирование

Нужно собрать весь пакет документов, как будто бы вы собрались снова брать ипотеку, к тому же предоставить залоговое имущество – ту самую квартиру, которую вы оформляли в ипотеку, или же другое жилье. По жилью, которое вы будут предоставлять в качестве залога требуется экспертная оценка его стоимости. Кроме этого, вы должны как следует подтвердить свою платежеспособность. Причиной, почему вы пришли перекредитоваться лучше всего называть все же лучшие условия банка по сравнению с его конкурентами.

Читать еще:  Биржа форекс как заработать

Самым главным нюансом в рефинансировании является тот факт, что ваш «старый» банк должен дать согласие на перекредитование. Вернее, разрешить вам полностью досрочно погасить ипотеку в письменном виде. Только предоставив этот документ вы имеете право на рефинансирование. Конечно, банки не хотят терять своих клиентов, особенно выплачивающих ипотеку. Поэтому они всячески не захотят вас «отпускать», ведь вы лишите их не малой суммы дохода, досрочно погасив ипотечный кредит. Стоит отметить, что многие банки вообще не разрешают досрочного погашения ипотечного кредита и даже вносят этот пункт в договор, но об этом стоило позаботиться еще до подписания договора. Если вас связывают такие обязательствами по договору, то рефинансирование оформить не получится ни при каких условиях.

Самое главное, что требуется при рефинансировании – это еще более тщательная проверка всех условий договора с новым банком. Случается так, что банки заманивая клиентов сообщают им не все подробности такого сотрудничества. Клиент, обрадованный выгодной сделкой может упустить многие мелкие моменты, а уже после оформления рефинансирования, новый ипотечный кредит может оказаться не таким уж выгодным. Тщательно просчитайте, сколько вы выигрываете на новых условиях, включая все проценты, комиссии, в том числе за само оформление кредита и процедуру рефинансирования. Только при условиях 100% выгоды стоит идти на эту процедуру.

Рефинансирование ипотеки с примером расчета в 2019 году

Рефинансирование – это финансовый инструмент, с помощью которого заемщик может получить более выгодные условия по ипотечному кредиту. Рассмотрим, что это за программы, как они работают, и как посчитать выгоду, которую может принести рефинансирование ипотеки.

Что такое рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки – это оформление нового кредита под залог имущества с целью закрыть уже имеющиеся долговые обязательства. По сути, оформляется новый ипотечный кредит в другом банке, обеспечением по которому выступает уже приобретенная в ипотеку квартира. Первый долг досрочно погашается, а заемщик начинает платить новому кредитору.

Для проведения процедуры рефинансирования ипотеки согласие действующего кредитора не требуется. По закону полное досрочное погашение любого вида кредита, в том числе ипотечного, не должно сопровождаться штрафами и комиссиями.

Банкам не выгодно снижать ставки по действующим кредитам, то есть проводить реструктуризацию. Факт ее проведения расценивается как возникновение у заемщика проблем с возвратом долга, поэтому качество кредита снижается, ссуда обесценивается, и банк должен провести по ней доначисление резервов.

Поскольку ставки по ипотеке имеют устойчивую тенденцию к снижению, а первоначальные кредиторы не готовы снижать проценты по действующим договорам, заемщики обращаются в другие кредитные организации за рефинансированием ипотеки. Для второго банка это будет выдача нового кредита, которая не требует увеличения резервов.

Один и тот же заемщик может по-разному обслуживать потребительские и ипотечные кредиты. Поэтому с точки зрения рисков рефинансирование выгодно банку – он может оценить, как заемщик справляется с длительными обязательствами, посмотреть статистику просрочек.

Преимущества рефинансирования ипотеки для заемщика

Что может получить заемщик с помощью рефинансирования ипотеки:

  • Экономию на переплате по кредиту. Снижение процентной ставки при сохранении прочих условий приведет к тому, что сумма, которую нужно выплатить банку в виде процентов, существенно уменьшится.
  • Снижение ежемесячной долговой нагрузки. Этому может способствовать как уменьшение ставки, так и увеличение срока кредитования. Во втором случае сэкономить на процентах не получится.
  • Возможность объединить ипотеку с другими кредитами. В некоторых банках условия программ допускают погашение нескольких действующих обязательств в рамках одного рефинансирования. Следует учитывать, что включение в ипотеку других кредитов снизит процентную ставку по ним, но по факту увеличит переплату, поскольку срок станет больше. Кроме этого, при объединении ипотеки с потребительским кредитом заемщик теряет право на налоговый вычет, поскольку он касается только средств, потраченных на приобретение недвижимости.
Читать еще:  Как рассчитать досрочное погашение по ипотеке

Пример расчета

Выгоды заемщика необходимо рассматривать с точки зрения цели проведения рефинансирования. Если основная цель — уменьшить переплату, то рассматривать нужно именно этот параметр. Когда целью является максимальное снижение ежемесячного платежа, то в результате рефинансирования общая переплата может увеличиться.

Экономия при рефинансировании ипотеки

Вариант 1. Остаток задолженности по действующему кредиту составляет 1 500 000 рублей, которые нужно выплатить в течение следующих 10 лет. Текущая ставка заемщика – 11,5%, при этом он планирует провести рефинансирование по ставке 9,5%, оставив без изменения срок кредита.

При таких условиях ежемесячный платеж снизится на 1 680 рублей – с 21 090 до 19 410 рублей. Общая переплата по ипотеке будет меньше на 201 561 рубль.

Если цель заемщика – снизить долговую нагрузку, то он может дополнительно увеличить срок кредита, например, до 15 лет. Тогда ежемесячный взнос уменьшится на 5 426 рублей – до 15 664 рублей, однако переплата вырастет на 288 689 рублей.

Вариант 2. Заемщик должен банку 500 000 рублей, по договору он будет платить еще пять лет. Действующая ставка – 13,5%, планируемый процент по договору рефинансирования – 9,5%. Срок кредита остается без изменений.

Сейчас заемщик платит 11 505 рублей в месяц, а после смены кредитора должен будет вносить 10 501 рубль. Его ежемесячная нагрузка снизится на 1 004 рубля. Всего он сможет сэкономить 60 240 рублей. С учетом дополнительных затрат в этом случае проводить рефинансирование нецелесообразно.

Затраты заемщика при рефинансировании ипотеки

Какие траты ждут заемщика, если он решит воспользоваться программой рефинансирования:

Выгодно ли рефинансирование ипотеки

При переходе на более выгодный кредит у вас снизится ставка, но появятся и дополнительные расходы – на страхование, оценку и регистрацию недвижимости.

Обязательно сопоставьте свои расходы с будущей выгодой

Мы подготовили таблицу, которая поможет вам рассчитать выгоду от рефинансирования – сопоставить расходы и экономию от снижения. Расчет указан при среднем сроке погашения кредита 7 лет (с учетом досрочных погашений) по действующей ставке до снижения 12,5% годовых.

Остаток по ипотеке, рублей

Экономия на ежемесячном платеже, рублей

Экономия на ежемесячном платеже, рублей

Экономия на ежемесячном платеже, рублей

Общие расходы, рублей 1 000 000 500 1 000 1 500 15 500 1 500 000 800 1 600 2 400 21 000 2 000 000 1 050 1 600 3 100 26 500 3 000 000 1 600 3 200 4 600 37 500 4 000 000 2 150 4 250 6 300 48 500 5 000 000 2 825 5 560 8 250 59 500 6 000 000 3 500 6 870 10 200 70 500

В левом столбце выбираете свой остаток долга по ипотеке. Вы увидите, на сколько рублей будет уменьшаться ваш платёж в месяц в зависимости от процента снижения. В правом оранжевом столбце – ваши расходы на рефинансирование ипотеки – страхование, оценка и регистрация недвижимости.

Чтобы посчитать свою выгоду, нужно из вашей экономии вычесть расходы.

Как понять, что мне выгодно рефинансирование?

Смотрим в таблицу.

Например, остаток вашего долга по ипотеке в другом банке составляет 1,5 млн рублей. Снижение ставки при рефинансировании на 1% снизит ваш ежемесячный платеж на 800 руб.

Экономия на переплате процентов за весь срок составит 30 000 руб.

При этом расходы на оформление рефинансирования со страхованием жизни – 21 000 рублей.

Таким образом, ваша выгода – 9 000 рублей за весь оставшийся срок.

Читать еще:  Где можно взять ипотеку без первоначального взноса

Учитывайте также время на сбор и оформление документов. Своё время вы можете сами перевести в денежный эквивалент и добавить к расходам.

Рассмотрим другой пример.

Вам осталось платить за ипотеку в другом банке 4 млн рублей. При снижении ставки на 2% вы сэкономите 4 250 руб. ежемесячно и 160 000 руб. за весь оставшийся срок.

Ваши расходы на рефинансирование с учетом страхования жизни составят – 48 500 руб. Вычитаем их из суммы, которую вы экономите, получается ваша выгода – 111 500 руб.

Коротко

Если вы решили рефинансировать ипотеку, рекомендуем рассчитать свои расходы и сопоставить их с возможной экономией. Мы понимаем, что это сложно. Поэтому подготовили таблицу с приблизительным расчетом экономии при рефинансировании, но решение за вами.

Преимущества и недостатки рефинансирования ипотеки

С рефинансированием ипотеки знакомы не многие граждане, причем даже те, кто ранее брал взаймы у банков либо кредитных организаций. Связано это, в первую очередь, с плохой финансовой грамотой и элементарным незнанием о существовании подобной услуги. Однако, знающие заемщики нередко прибегают к подобному способу снятия финансовой нагрузки, поскольку перекредитование означает заключение нового договора, который позволит полностью либо частично погасить имеющуюся задолженность.

Одним из преимуществ рефинансирования кредита является изменение условий выплат. Предлагается сниженная процентная ставка, либо более продолжительный период действия соглашения. Оформление документов может осуществляться как в той же компании, где ранее были получены средства, так и в любой другой.

Стоит отметить, что перекредитование ипотеки дает возможность банкам приобретать кредитоспособных клиентов, а значит повышать тем самым свои доходы. Каждая кредитная организация устанавливает собственные условия и предложения, именно поэтому заемщику рекомендуется все хорошо изучать перед выбором подобной услуги.

Преимущества и недостатки рефинансирования кредитов

К положительным сторонам рефинансирования можно отнести:

  • Снижение величины процентной ставки для улучшения финансового состояния занимающего средства.
  • Уменьшение в процентном соотношении ежемесячных взносов благодаря увеличению действия кредитного договора.
  • Объединение всех долгов заемщика в один, что сводит на нет вероятность запутаться в платежах и получить просрочку.
  • Снятие обременения с залогового имущества путем заключения обычного кредитного договора.
  • Смена валюты погашения ипотеки для исключения рисков, связанных с регулярными экономическими изменениями в стране проживания.

К отрицательным сторонам перекредитования относятся:

  • Дополнительные траты в виде комиссионных сборов, оплаты документации и справок для подключения услуги.
  • Необходимость в получении разрешения на переоформление договора у банка, где был взят ранее заем, что в некоторых случаях достаточно проблематично.
  • Ограничение в числе объединяемых кредитов (не более 5).

Когда не стоит обращаться за рефинансированием ипотеки

Заключение нового соглашения не актуально, если:

  • У заемщика плохая кредитная история и имеются просрочки, штрафы, судебные разбирательства.
  • До окончания выплат ипотеки осталось менее 6 месяцев;
  • Ипотека выдавалась не под залог имущества.

Первоначальная ставка начисления процентов

Важно знать, что произведенные расчеты при помощи кредитного калькулятора редко показывают объективную картину. Помимо этого, в новых условиях кредитования может присутствовать пункт страхования, что естественно делает рефинансирование ипотеки менее выгодной.

Рекомендуется взвесить все за и против и самостоятельно все внимательно изучить и подсчитать. Если разница процентной ставки будет не менее 5% и погашено не более половины суммы ипотечного кредита, то имеет смысл обращаться за услугой.

В каких банках выгодно перекредитовываться

Однозначного ответа на поставленный вопрос нет. Каждый заемщик предъявляет свои требования к услуге, обращая внимание на:

  • Период действия договора.
  • Ставку начисления процентов.
  • Величину предоставляемого долга.

Часто наиболее выгодные предложения предоставляются банком, где у заемщика заведена зарплатная карта. Как правило, он разрабатывает для своих клиентов особые программы. Не стоит забывать, что каждая компания выдвигает свои требования к клиенту, поэтому необходимо пристально следить за состоянием кредитной истории.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector