Как решиться на ипотеку

Как решиться на ипотеку?

Советы тем, кто решил взять ипотечный кредит

Давайте попробуем вспомнить самые частые аргументы против ипотеки и разобраться, объективны ли они.

Итак, какие доводы мешают нам решиться на ипотеку?

Не хотим ввязываться в кабалу ежемесячных платежей на долгие годы.
Платить каждый месяц минимум 20–30 тыс. банку – дело непростое. И такая трата ощутимо бьет по бюджету семьи. Но задумайтесь – снимая квартиру, вы будете платить примерно ту же сумму! Разница только в том, что при выплате ипотечного кредита вы уже живете в своем доме, а снимая квартиру, вы все равно как бы в гостях, и при необходимости хозяева вас могут попросить оттуда съехать. Можно жить с родителями и платить только свою долю за коммунальные платежи, но и это временный вариант. На сколько хватит нервов молодой семье, чтобы выслушивать постоянные упреки и советы свекрови или тещи? Которые при каждой ссоре будут напоминать, что вы у них в гостях.

Вдруг я потеряю работу (мужа, здоровье), стану инвалидом, как тогда платить за ипотеку?
Когда кто-то приводит этот довод, напрашивается ряд вопросов. Как можно рожать ребенка, если он может умереть? Как можно выходить замуж, если муж может меня бросить? Как можно ехать отдыхать в Африку, вдруг я там заболею неизлечимой инфекционной болезнью? Никто не застрахован от несчастий. Но если жить и игнорировать все возможности, не рисковать, пытаясь обезопасить прежде всего свой покой, опасаясь возможных несчастий и бед, что это за жизнь? Кто вам сказал, что с вами непременно случится что-то ужасное? А если и случится, то сначала дождитесь этого, а потом будете думать, что делать.

Я не хочу брать ипотеку, потому что боюсь, что не смогу ежемесячно платить требуемую сумму.
Хорошие, проверенные временем банки ничего не сделают с вами, если вы вдруг задержите платеж на несколько недель. Начислят небольшие пени, и на этом все. На фоне общей суммы выплаты пени эти неощутимы. Так что иногда можно спокойно задерживать платежи.

Я не хочу переплачивать банку деньги за квартиру.
Всем известно, что переплаты в случае ипотеки приличные. В среднем переплата составит около 500 тыс. руб. Но давайте подумаем. За сколько лет вы накопите миллионов этак семь? Думаю, при хорошем раскладе лет за 15. Вы уверены, что за 15 лет ничего не случится с курсом валют и уровнем цен на недвижимость? С большой вероятностью можно сказать, что та квартира, которую сегодня вы купите при помощи ипотеки за 7 млн, через 15 лет будет стоить не менее 15 млн. Так что же лучше – переплатить сейчас, и знать точную сумму, которую следует выплатить, и жить в собственной квартире – или прожить полжизни в неудобных условиях, откладывая каждую копейку, не имея гарантии, что накопленной суммы хватит на желаемое жилье?

Надеюсь, что теперь вы другими глазами посмотрели на ипотечный вопрос и если имеете такое желание, то в ближайшее время сможете решиться на ипотеку!

Советы тем, кто решил взять ипотечный кредит

Рассмотрим подробнее основные моменты при выборе того или иного ипотечного кредита. Очень важно обращать внимание не только на процентные ставки, но также на всю совокупность условий предложения кредита. Перечитывайте, изучайте условия до тех пор, пока абсолютно все не станет ясно. Внимание должно быть сосредоточено на скрытых комиссиях, поручителях, на том, какую долю от оценочной стоимости составит кредит. Найдите как можно больше информации о кредиторе, его имидже и авторитете среди прочих учреждений данного вида. Перечислим основные параметры при выборе типа ипотечного кредита. Это цели кредита, финансовое состояние, поручители. Банки Москвы, например, предлагают кредит на покупку только московской и загородной недвижимости. От расположения недвижимости, ее состояния зависят суммы и условия кредитования.

Для снижения риска отказа в ипотечном кредите взвесьте некоторые нюансы, касающиеся вашей жизни и объекта залога, такие как:

Наличие у вас судимости
Наличие у вас проблем с предыдущими кредитами, невыплаченных кредитов
«Возраст» дома
Наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей.

Взвесив все имеющиеся проблемы, ищите такой банк, где они не влияют на условия кредита. Необходимо оценить размер первоначального взноса и сроки кредитования. Большинство банков предлагает кредиты от 25% до 75% от стоимости жилья, сроки кредитования имеют границы от 5 до 25 лет.

Практически на всех сайтах ипотечных банков предоставляются просчитанные программы ежемесячных платежей. Доходы надо заверить справкой с места работы по форме 2-НДФЛ. Следует помнить об индивидуальном подходе банка к каждому клиенту. Чем детальнее изучается заявка на ипотечный кредит, тем меньше риска понесет и банк, и клиент в будущем. Поиск недвижимости осуществляется либо самостоятельно, либо с помощью риэлторских агентств. Заметим, что поиск недвижимости через агентства – менее «опасный» способ, но также и более экстенсивный. Интернет будет вашим помощником и навигатором по подбору вида недвижимости. Рассчитывайте, какие могут быть варианты и какие финансы потребуются для осуществления вашей цели.

Как решиться на ипотеку

Изображение: ok.ru

Слово «ипотека» у многих ассоциируется с почти непреодолимыми трудностями. Несмотря на это, для многих ипотека – это единственный способ приобрести собственное жилье.

Какие же страхи мешают решиться на ипотеку?

Цены на недвижимость довольно высокие, и с этим ничего не поделаешь. В итоге каждый делает свой личный выбор: либо жить в съемной квартире, либо приобрести жилье в ипотеку. Если у вас есть хотя бы 30% от стоимости квартиры на первоначальный взнос, то ежемесячный платеж по кредиту у вас будет примерно равен тому, что вы отдаете за аренду (посчитать на калькуляторе). Разница лишь в том, что при выплате ипотечного кредита вы живете в собственной квартире, а снимая квартиру, вы платите «чужому дяде». К тому же вас в любое время могут попросить съехать, и вы будете вынуждены искать новое жилье для аренды.

Что будет, если я не смогу платить банку?

Все предусмотреть в жизни невозможно. Мы не можем знать заранее, что с нами будет. Поэтому стоит обдуманно рисковать и решать проблемы по мере их наступления.

Если вдруг случится, что вы потеряете работу, то всегда можно обратиться в банк с просьбой о приостановлении платежей по кредиту. Банк может приостановить все платежи на 2-3 месяца. Таким образом, кредитное учреждение даст вам отсрочку, и за это время можно найти другую работу. Банки редко отказывают в таких ситуациях своим клиентам, поскольку им проще приостановить выплаты, нежели заниматься реализацией имущества, находящегося в залоге.

Если возникнут форс-мажорные обстоятельства, то всегда можно продать квартиру, и деньги еще останутся. Только нужно получить на это разрешение банка. Банки в таких случаях тоже редко отказывают клиентам.

Я переплачу банку три стоимости квартиры, квартира получится «золотая».

Переплата по ипотеке действительно большая, за весь срок кредита можно переплатить три стоимости квартиры. Но накопить на квартиру в нашем нестабильном мире среднестатистическому жителю России практически невозможно. Пока вы будете копить, квартиры могут подорожать, деньги могут обесцениться. Поэтому лучше переплатить сейчас и жить в собственном жилье, чем жить в некомфортных условиях, откладывая каждую копейку и боясь потерять сбережения. К тому же банки позволяют досрочное гашение кредита как полностью, так и частично. Это позволит вам переплатить меньше, если вы будете платить больше чем указано в ежемесячном платеже.

И еще один момент. Квартиры постоянно дорожают и лет через 10-15 стоимость жилья, приобретенного вами в кредит, может сравняться с той суммой, которую вы за нее заплатили.

Как я буду жить, если ползарплаты придется отдавать банку?

Существует много мифов и анекдотов, что все ипотечники не знают никаких радостей жизни и едят только хлеб, запивая его водой! Разумеется, такое возможно, если ежемесячный платеж по кредиту составляет 50% и более от вашей зарплаты. Это очень сильно «бьет по кошельку». И это в корне неправильно. Не нужно взваливать на себя непомерную ношу. Лучше, чтобы платежи составляли не более 30% от ваших доходов. Тогда платить кредит будет более комфортно, не ущемляя свои потребности. На практике получается, что платить тяжело первые год-два, пока вы привыкаете к дополнительным расходам. Плюс ко всему, ваши доходы могут расти, и тогда платеж по кредиту будет занимать все меньшую долю в расходах.

Конечно, можно жить с родителями либо с другими родственниками. В этом случае расходы на квартиру будут минимальными, всего лишь нужно помогать родителям оплачивать счета за квартиру. Но это может быть лишь временным вариантом, так как довольно часто трудно ужиться под одной крышей разным поколениям. Зато, если вы живете с родителями, у вас есть огромное преимущество – можно купить квартиру в строящемся доме. В настоящее время процентные ставки на новостройки на несколько процентов ниже, а значит, ежемесячный платеж по ипотеке будет меньше.

Как вы можете увидеть, в ипотеке нет ничего страшного. А наоборот, ипотека предоставляет все возможности для того, чтобы поскорее приобрести собственное жилье. Специалисты компании НОВЫЕ ДОМА помогут вам разобраться со всеми нюансами ипотеки, подберут оптимальную ипотечную программу. Кроме того, для клиентов нашей компании многие банки-партнеры предоставляют льготные процентные ставки по ипотеке. Чтобы получить подробную информацию, оставьте заявку на сайте или позвоните по телефону +7 342 205-55-52.

Почему не стоит брать ипотеку

Весь прошлый год банки удешевляли ипотеку вслед за снижением ключевой ставки ЦБ, которая за год опустилась на 2,25 процентного пункта (п. п.) до 7,75%.

По данным аналитического центра «Русипотека», за 2017 г. средняя ставка предложения как на первичном, так и на вторичном рынке сократилась более чем на 2 п. п. и в декабре достигла 10,19 и 10,1% годовых соответственно. «Средневзвешенные ставки 20 крупнейших ипотечных банков (каждый из них раз в 2–3 месяца снижал ставки) достигли к началу 2018 г. 10,75% на рынке первичного и 10,88% на рынке вторичного жилья, снизившись за год на 2,35 и 2,64 п. п. соответственно, говорит директор департамента мониторинга банковских продуктов маркетингового агентства Marсs Наталья Абрамова.

Как застройщики заставляют покупателей платить за «сниженную» ипотечную ставку

По наблюдениям руководителя аналитического центра «Русипотеки» Сергея Гордейко, ставки практически сравнялись по всем продуктам – на квартиры в новостройках, на вторичном рынке и на рефинансирование.

Средние ставки выданных ипотечных кредитов, по данным ЦБ, за 11 месяцев 2017 г. опустились с 11,54 до 9,8% годовых.

В январе крупные банки продолжили удешевлять ипотеку. В частности, это сделали Газпромбанк, Райффайзенбанк, «Дельтакредит», «Юникредит банк». Снижение в среднем составило 0,25–0,75 п. п. в зависимости от банка и программы.

Теперь ипотечные ставки в крупных банках для заемщиков, не относящихся к специальным категориям клиентов, составляют в среднем 9–11% годовых при условии страхования не только залога, но и жизни и здоровья заемщика. Отказ от него сейчас приводит к росту ставки на 0,5–2,5 п. п.

Спецконтингент

Существенно более выгодные условия кредитования предлагаются особым категориям заемщиков. К примеру, молодые семьи (где хотя бы один из супругов не старше 35 лет) могут получить ипотеку в Россельхозбанке на сумму от 3 млн руб. с первоначальным взносом 30–50% под 5,17% годовых на жилье в отдельных новостройках. Правда, для этого им нужно иметь хорошую кредитную историю в банке либо являться бюджетниками или зарплатными клиентами, а также застраховать жизнь и здоровье.

Долги россиян по ипотеке достигли рекордных 5 трлн рублей

«Соблюсти условия, необходимые для получения самых выгодных ставок по акциям с застройщиками, может лишь крайне маленькая часть клиентов», – добавляет Гордейко. По его словам, обычно банки не планируют выдать более 10% таких кредитов от общего числа.

«Сами клиенты часто отказываются от специальных программ банков с девелоперами, так как получить скидку от застройщика здесь и сейчас при покупке квартиры лучше, чем в виде растянутой во времени компенсации к ежемесячным платежам, – объясняет управляющий партнер риэлтора «Метриум групп» Мария Литинецкая. – Компенсация девелопером ставки банку равна среднему размеру скидки на рынке массового жилья Москвы, которую застройщики часто предлагают во время постоянно действующих акций (5–6%)».

В этом году свои привилегии появились у семей, где после 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. родится второй и последующий ребенок. По программе «Семейная ипотека» с господдержкой им будут предоставлять кредиты на строящееся или готовое жилье на первичном рынке, а также рефинансирование по ставке не более 6% годовых. Льготная ставка действует три года при рождении второго ребенка и пять лет – третьего. После этого процент не должен превышать размер ключевой ставки ЦБ на дату выдачи кредита плюс 2 п. п. Ставки действуют при наличии личного и имущественного страхования. Минимальный первоначальный взнос – 20%. Максимальный размер кредита – 8 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 3 млн руб. – для остальных регионов.

Об участии в программе уже заявили ВТБ, «Российский капитал», «Левобережный», Совкомбанк, «Зенит», «Абсолют банк», ТКБ, а также АИЖК. Возможность присоединиться к программе изучают в Сбербанке, заявил предправления банка Герман Греф.

Будет дешевле

Согласно прогнозам политиков, банкиров и аналитиков, базовые ипотечные ставки в этом году продолжат падение вслед за ключевой ставкой ЦБ. Экономическая ситуация в стране дает возможность снижать ипотечные ставки и далее, заявил в среду президент Владимир Путин. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень ждет ставки около 6% к 2022 г. О том, что не за горами ставка ипотеки в 5% годовых, ранее заявлял Греф. По его мнению, за 2018 г. ставки кредитов снизятся на 2 п. п.

С тем, что средняя ставка ипотеки к концу 2018 г. может снизиться до уровня ниже 9%, согласен гендиректор Frank Research Group Юрий Грибанов. В среднем к декабрю этого года банки будут выдавать ипотеку под 8%, прогнозирует Гордейко. Уже к лету ставки могут упасть еще на 0,5–1 п. п., предполагает управляющий партнер НРА Павел Самиев.

ЦБ упростит рефинансирование ипотеки

Однако в ближайшие годы будет дешеветь не только ипотека, но и само жилье, считают эксперты рынка недвижимости.

После решения об отмене в течение трех лет долевого строительства с участием населения в качестве дольщиков застройщики хором стали заявлять, что из-за этого цены вот-вот вырастут. Они вырастут, но спустя два-три года, когда долевое строительство будет полностью под запретом и начнется стройка на дорогие банковские деньги (проектное финансирование), считают руководитель консалтингового центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко и президент аналитического агентства Rway Александр Крапин.

«До этого момента застройщики будут стараться вывести на рынок как можно больше новых объектов, даже тех, которые и не планировали выводить при нынешней слабой платежеспособности населения и пересыщении рынка. Уже сейчас объем предложения новостроек в Москве на историческом максимуме, а отмена «долевки» его еще повысит. Поэтому стоит ждать дальнейшего плавного снижения цен на жилье в Москве еще на 20–30% в рублях в течение 2–3 лет», – поясняет Репченко.

Но переход на проектное финансирование остановит падение цен на жилье, продолжает Крапин.

9 ошибок, которые допускают ипотечные заёмщики

Ипотека оформляется на долгий срок — от 10 до 20 лет, а значит, даже незначительный с виду просчёт или невнимательность могут впоследствии «ударить по карману». Консультант проекта Минфина РФ по повышению финансовой грамотности Елена Потапова рассмотрела наиболее распространённые ошибки заёмщиков.

1. Не смотреть на вид платежей при выборе банка

Существует два вида платежей, аннуитетный и дифференцированный. От них зависит структура выплат. В первом случае размер платежа не меняется весь период кредитования. Но первые годы основная часть платежа идёт на погашение процентов и лишь незначительная часть — на возврат основного долга. В втором же случае сначала платёж большой, а потом он постепенно уменьшается. Потому что заёмщик каждый месяц гасит одинаковую долю от тела кредита.

К примеру, если вы оформите ипотеку на сумму 2,3 млн рублей на 10 лет под 9,2% год овых, то за весь срок кредита уплаченные проценты составят:

при аннуитетном графике платежей — 1 225 005,14 рублей;
при дифференцированном графике платежей — 1 069 180,44 рублей.

Согласитесь, разница немалая. Экономия составляет 155 825 рублей, поэтому стоит внимательно отнестись к этому вопросу при выборе банка-кредитора.

2. Не оформлять налоговые вычеты

Ещё одним способом сэкономить на ипотеке является имущественный налоговый вычет. Если вы гражданин РФ и работаете официально, то ежемесячно в бюджет страны у вас забирают 13% с дохода. Это означает, что вы можете получить обратно уплаченный налог при оформлении ипотеки как от стоимости жилья по договору купли-продажи, так и от расходов на уплату ипотечных процентов.

Каждый человек может воспользоваться данным налоговым вычетом при покупке жилья один раз в жизни. Сейчас лимит стоимости недвижимости для вычета — 2 млн рублей, и есть возможность перенести остаток на другие объекты. Этот вычет — реальный шанс получить от государства 260 тысяч рублей (13% от 2 млн). А если покупали недвижимость супруги, и оба они работают официально, то они могут заявить два вычета на одну и ту же квартиру — каждый за себя. И налог вернут каждому. Вместо 260 тысяч рублей можно получить 520 тысяч рублей. Расходов, связанных с оплатой процентов по ипотеке, это тоже касается, там свой лимит – 3 млн рублей.

Конечно, придётся собрать определённый пакет документов и заполнить декларацию 3-НДФЛ. На сайте ИФНС есть подробная инструкция. Из-за кажущейся сложности подготовки документов многие заёмщики не хотят пользоваться своим правом на имущественный налоговый вычет. Тем не менее это очень даже реальный способ сэкономить. А если полученный вычет вы направите на досрочное погашение, то экономия будет ещё более существенной. Если вы не хотите заниматься документами сами, можете нанять сервис, который это сделает за вас.

3. Не рефинансировать ипотеку

Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ снижаются и ставки по ипотеке. Тем не менее ипотечные заёмщики не хотят проходить заново процедуру оформления ипотеки в новом банке, хотя экономия может быть существенная. Важно помнить, что существенная выгода для заёмщика достигается за счёт уменьшения уплаченных процентов, если он это делает в первой половине срока кредитования. В дальнейшем экономия от рефинансирования снижается.

Для поиска наиболее выгодного решения стоит начать процесс с подачи заявления действующему банку-кредитору, указав на необходимость пересмотра процентной ставки. Параллельно нужно провести анализ наиболее подходящих предложений на рынке. Очень важно уточнять информацию о дополнительных комиссиях и прочих расходах, которые возникнут при заключении документации и ее регистрации, так как дополнительные траты могут сделать новый кредит менее выгодным, чем предыдущий.

Рассмотрим реальный пример с сопоставимыми условиями и сравним расходы по уплате процентов. Есть действующий кредит — 2,3 млн рублей, срок кредита — 10 лет, вид платежей — аннуитетный, действующая ставка — 11,5% годовых, переплата по процентам составляет 1 577 426 рублей. Новый банк прислал предложение рефинансирования с аннуитетным графиком погашения по ставке 9,2%. Если им воспользоваться, то размер уплаченных процентов снизится до 1 224 283 рублей. Экономия будет равна 353 144 рублям.

Выбрав наиболее оптимальный вариант снижения ставки, можно приступить к подаче заявки на рефинансирование и сбору документов.

4. Не стараться погашать кредит досрочно с первых дней

Заёмщики не пользуются экономически обоснованной возможностью начать досрочное погашение в самом начале. А чаще всего делают это во второй половине срока кредита, хотя основная сумма процентов к тому времени уже уплачена.

Возьмём тот же пример с ипотекой на 2,3 млн рублей, оформленной на 10 лет по ставке 11,5% годовых. Воспользовавшись любым финансовым калькулятором, вы сможете увидеть, что при плате по графику по аннуитетной схеме более 68% от суммы ваших платежей идут на уплату процентов. Всего вы переплатите 1 577 426 рублей.

Если же вы запланируете при каждом месячном платеже дополнительно выплачивать 10 тысяч рублей основного долга, то размер переплаты по процентам составит 1 075 119 рублей, а срок кредита сократится до 6 лет. Экономия будет равна 502 307 рублям. Результат настолько очевиден, насколько и прост.

5. Не использовать специальные государственные программы по ипотеке

Заёмщики не изучают возможные варианты на рынке и игнорируют возможность воспользоваться программами государственного субсидирования в сфере жилищного кредитования. На сайте Дом.рф (это бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) представлены различные программы помощи отдельным категориям заёмщиков. Условия господдержки ипотеки могут меняться, заёмщикам следует отслеживать актуальную информацию и подбирать продукты, ориентируясь на программные ограничения и свои жизненные обстоятельства.

6. Оформлять кредит в валюте, отличной от валюты дохода

События с валютной ипотекой во время кризиса 2008 года и в конце 2014 года показали, что несмотря на более низкую ставку, такие кредиты несут в себе большой риск увеличения расходов из-за нестабильности курса рубля. Единственный случай, когда брать в долг в валюте можно — если у вас есть доход в той же валюте, чтобы вы не теряли на конвертации.

Многие эксперты говорят о возможности страхования валютного риска. Да, существуют варианты, но кредит в итоге станет дороже, и экономическая выгода от более низкой ставки по такому кредиту будет нивелирована.

7. Избегать контакта с банком и бездействовать в сложной финансовой ситуации

Итак, мы всё взвесили, посчитали и выбрали банк и вид ипотечного кредита. Распланировали, как и за счёт чего будем гасить кредит. А потом случилось непредвиденное обстоятельство (болезнь, потеря работы, например). Свободные деньги заканчиваются, и возвращать кредит нечем. Если не решать проблему вовремя, долг начнет увеличиваться.

Если такая ситуация произошла, не надо:

избегать общения с банком;
брать новые кредиты на погашение старого;
доводить до суда и исполнительного производства.

Можно договориться с банком об изменениях условий по кредиту, в зависимости от ситуации с вашими финансами попросить увеличить срок кредита и уменьшить платёж, дать кредитные каникулы. Это называется реструктуризацией долга.

8. Выбирать ипотеку только по процентной ставке

Естественно, что каждый потенциальный заёмщик в первую очередь обращает внимание на ставку по кредиту: ведь, как кажется на первый взгляд, чем она ниже, тем меньше денег он заплатит в итоге. Но есть ещё комиссии, сборы, страховки, которые клиенту предстоит оплатить. Особенно это касается дополнительных комиссий при сопровождении ипотечных сделок, а также при перечислении ваших денежных средств для погашения. И перечень их может быть велик.

9. Выбирать страховую компанию только из числа партнёров банка

Перед выдачей кредита банк просит оформить страховку. Но навязать определённые компании кредитная организация не может. Никто не мешает заёмщику сравнить условия страхования в разных компаниях, выбрав таким образом наиболее выгодный для себя вариант (правда, если компания не аккредитована в банке, то нужно будет доказать, что она соответствует его критериям).

Что касается видов страхования, то по закону обязательным для заёмщика является лишь страхование залога. Но стоит учесть, что страховые компании предлагают комплексные продукты, и, возможно, комплексное страхование будет дешевле, чем страховать отдельный риск.

В любом случае лучше узнать о действиях, которые банк может предпринять в случае отказа заёмщика от оформления страхового полиса или при оформлении полиса в компании, которая не аккредитована в банке. Вдруг это повлечёт за собой санкции со стороны банка — от увеличения процентной ставки по кредиту до отказа от ипотеки.

Страхование — вещь очень индивидуальная и зависит от заёмщика и объекта страхования. Все варианты выбора/отказа от страхования нужно рассматривать с пониманием того, что ипотека — это долгосрочный кредит, и конечно же, как для банка, так и для заёмщика важно исключить возможные риски.

Читать еще: Какой минимальный процент по ипотеке