Как происходит перерасчет ипотеки

Порядок пересчета процентов при досрочном погашении ипотеки: формула и готовый пример

Обычно первым решением молодожен является совместная покупка жилья. Накопление денежных средств в настоящее время труднодостижимо, поэтому система ипотечного кредитования прочно вошла в нашу жизнь. Но что, если появилась возможность оформленную ипотеку «закрыть» досрочно.

Банк не имеет права устанавливать комиссионный взнос при досрочном погашении основного займа (в соответствии с изменениями от 2011 года, внесенными в ГК РФ ст. 809—810 ч.2).

Ежемесячно при ипотечной системе кредитования субъект обязан долю займа возвращать банку. Однако, при досрочном внесении денежных средств на счет, проценты могут «вырасти» в разы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Почему увеличивается процентная ставка?

Причины и основания увеличения ставки при досрочном погашении ипотечного кредита делятся на:

  • Комиссии при получении кредита, указанные в договоре.
  • Штрафы (иногда банки прописывают в договоре штрафы, хоть их наличие оспоримо в суде).
  • Минимальная установленная сумма (при внесении на счет клиента меньшего объема денежных средств, указанных в документах, списание производится только при накоплении нужной суммы. Заемщик может при этом увидеть значительную переплату).
  • Перерасчет графика платежей.

От чего зависит размер увеличения?

Размер увеличения процентной ставки в основном зависит от перерасчета графика платежей. Изменения могут происходить как в сторону уменьшения срока выплат, так и в сторону снижения суммы ежемесячного платежа.

Первый вариант выгоднее для заемщика, так как при таком варианте развития событий происходит уменьшение процентов за услуги банка. Банку же сподручнее как можно продолжительнее сотрудничать с клиентом. Поэтому если клиент захочет снизить сумму ежемесячных выплат, а продолжительность ипотеки не изменится, то процентная ставка увеличится в размере.

Как происходит пересчет процентов?

Клиент переводит на счет необходимую денежную сумму, которой планирует покрыть часть займа. Автоматически в день уплаты долга производится перерасчет процентной ставки.

Чаще всего люди используют ипотечное кредитование с аннуитетным типом платежа. При этом способе выплат досрочное внесение средств покрывает проценты за услуги банка. Если заемщику при этом требуется снизить размер ежемесячного платежа или уменьшить срок ипотеки, то необходимо написание заявление и личное присутствие клиента в банке.

Заемщик в состоянии оценить свое финансовое благосостояние и возможность своевременной свободы от ипотечных выплат. Если выплаты банку составляют 50% и более от ежемесячного заработка клиента, то решительно надо убавлять сумму ежемесячного платежа для минимизации своих рисков. Если же расходы ниже 30%, то выгоднее принять решение в пользу снижения срока займа.

Где и кто осуществляет?

Перерасчет процентной ставки производит банк, с которым клиент подписал договор. При дифференциальном способе платежа основной долг можно погасить любым известным способом, перенаправив средства на погашение займа. Списание денежных средств будет осуществляться в дату оплаты, установленную графиком. Подписание каких-либо дополнительных документов не предполагается.

Для аннуитетного способа платежа существует схема:

  1. На счет, с которого планируется списание средств в счет уплаты долга, клиент переводит необходимое количество денег.
  2. В дату платежа по графику подписывается новый график погашения.

Формула для определения суммы ссуды

Чтобы перерасчитать сумму ссуды, банк пользуется специальными формулами, для которых важны такие показатели:

  • месяц и год взятия ипотечного кредита;
  • сумма долга;
  • процентная ставка;
  • срок кредита;
  • тип платежа;
  • сумма досрочного погашения;
  • дата досрочного погашения.

Есть пример формулы для аннуитетного типа платежа:

  • А — количество месяцев, за которые выплачивается кредит.
  • Б — процентная ставка по ипотеке в месяц.

Если имеется годовая процентная ставка, нужно разделить ее на 12. При годовой ставке 12% формула имеет вид:

Данная формула распространена повсеместно и используется такими банками, как ВТБ 24, Сбербанк, Дельтакредитбанк (специализируется на ипотечном кредитовании).

В формуле используются расчеты за каждый месяц отдельно, учитывая протяженность конкретного временного промежутка.

Можно ли рассчитать самостоятельно?

Расчет без посредников вполне осуществим. Необходимо лишь подставить свои значения в описанную формулу.

С целью расчета выплат при досрочном погашении займа клиенту для большего удобства предлагается калькулятор в режиме онлайн. Нужно только ввести свои параметры.

Порядок вычислений

Аннуитетный тип выплат используется гораздо чаще, поэтому наглядно разберем пример. Человек 1.09.11 взял кредит суммой в 1 млн рублей на 60 месяцев с процентной ставкой 12%.

Подставим значения примера в формулу:

10191.78- сумма, которая пойдет в счет уплаты долга ежемесячно.

Произведем расчет суммы в погашение тела займа:

22244.45 — 10191.78 = 12052.67.

Затем рассчитаем сумму основного долга после оплаты первого взноса по ипотеке.

1000000 — 12052.67 = 987947.33.

Теперь проценты будут начисляться на данную сумму.

При расчетах получим, что на 1. 09.12 сумма долга составит 831206.27 рублей.

Затем представим, что заемщик погасил 100000 рублей 08.12 года. Тип погашения приводит к уменьшению основной суммы займа. Т.е срок останется тем же, а ежемесячные выплаты уменьшатся.

Если взять во внимание досрочное внесение денежных средств на счет, то можно высчитать итоговую сумму ссуды, которую необходимо будет вернуть.

Из остальных параметров формулы изменился размер займа, который в августе станет равен:

831206.27 — 100000 = 731206.27.

Данная сумма является итоговой после внесения досрочного платежа.

При этом срок ипотеки тоже снизится. Отнимая от всего срока кредита число месяцев, прошедших до досрочного погашения, получаем:

Срок кредита = 60—13 = 47.

Подставим эту сумму в формулу аннуитетного платежа и получим платеж по займу.

(1 + 0.01)^47 =1,596263443.

1,596 — 1 = 0,596263443.

731209.72 * 0.01 * 1,596263443/ 0,596263443 = 19575,20374.

Таким способом можно без посредников считать суммы ежемесячных выплат и следить за их изменением.

Досрочное погашение ипотечного кредита вполне осуществимо по закону, но не всегда бывает выгодно клиенту (как же досрочно погасить ипотеку выгодно?). Очевидно, досрочно «закрыть» ипотеку лучше раньше срока. Однако, чтобы обезопасить себя и избежать в дальнейшем ненужных разбирательств, необходимо контролировать все действия, проводимые со счетом, и предварительно самому считать расходы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Как влияет частичное досрочное погашение ипотеки на стоимость полиса?

Если ипотека выплачивается с опережением графика, параметры кредита меняются. Значит, меняются и условия страховки. Когда возможно уменьшить страховой взнос, расскажем далее.

Частичное погашение ипотеки – это внесение суммы сверх ежемесячного платежа. Дополнительные деньги идут на погашение основного долга, после чего происходит перерасчёт процентов. Поскольку сумма задолженности меняется, уменьшается и страховой взнос. А от него напрямую зависит стоимость полиса. Банк выдаёт новый график платежей, с которым можно обратиться в СК и пересчитать цену страховки.

Пересчитают ли цену полиса, если выплатить кредит частично досрочно?

Это зависит от политики страховой компании. Например, «АльфаСтрахование» в правилах ипотечного страхования чётко указывает: в случае досрочного частичного или полного погашения кредита перерасчёт уплаченной страховой премии не производится.

«Ренессанс» позволяет сэкономить на страховке при частичном погашении долга. Страхователь вправе обратиться с письменным заявлением об изменении размера страховой суммы с соответствующим изменением величины очередных страховых взносов (при уплате страховой премии в рассрочку) в случае:

  • частичного досрочного погашения суммы ипотеки;
  • изменения требований банка по исполнению обязательства;
  • если имущество было застраховано не на полную стоимость или его действительная стоимость возросла.

Обратиться с подобным заявлением можно только 1 раз в год.

При этом СК не позднее чем за 10 дней до даты начала очередного периода страхования производит перерасчёт страховых сумм и страховых взносов.

Их величина изменяется с даты начала очередного периода страхования, за который уплачивается очередной страховой взнос. Проще говоря, перерасчёт возможен только в случае внесения премии в рассрочку.

Точно такие же правила действуют в «Ингосстрахе». В правилах страхования компании не говорится о возврате уже уплаченной премии. Рекомендуем в подобной ситуации обратиться в СК и узнать, возможно ли это.

Расчёт

Стоимость страховки = страховая сумма * тариф (%) / 100

Страховая сумма зависит от величины задолженности. Допустим, перед частичным досрочным погашением заёмщик оставался должен банку 1 000 000 руб. В этом случае при условном тарифе 1% страховка будет стоить: 1 000 000 * 1 / 100 = 10 000 руб. в год. Предположим, клиент досрочно выплатил банку 500 000 тыс. руб. Соответственно, стоимость его полиса составляет уже 5000 руб.

Переплата небольшая, однако терять деньги обидно. Поэтому есть смысл обратиться в СК и попросить провести перерасчёт премии.

Обратите внимание, что он возможен, только если не было страховых случаев. Особенно это актуально, если заёмщик только что продлил страховку на год и сразу частично погасил ипотеку.

Приведённый расчёт примерный и условный. В действительности могут быть применены коэффициенты в зависимости от возраста заёмщика, типа недвижимости, истории сделок с объектом и т.д. Также нужно учитывать, что страховая сумма не всегда равна сумме задолженности перед банком.

Как вернуть часть премии?

Первый шаг – изучение правил страхования и договора, заключённого со страховой компанией. Если правилами страховщика предусмотрен перерасчёт суммы премии при выплате ипотеки досрочно, следуйте инструкции:

  • уведомите банк и частично погасите ипотеку;
  • возьмите в банке новый график платежей с рассчитанными процентами и новой суммой долга (он должен быть оформлен в качестве дополнительного соглашения и подписан кредитором);
  • попросите справку о частичном погашении долга;
  • направьте заявление в страховую компанию, приложив новый график платежей и справку о сумме задолженности;
  • дождитесь ответа СК и перечисления средств на ваш счёт.

В заявлении укажите:

  • свои данные;
  • номер договора страхования и кредитного соглашения;
  • сумму займа;
  • дату внесения крайнего платежа;
  • новую сумму задолженности;
  • просьбу вернуть излишне уплаченную страховую премию.

Заявление подавайте в двух экземплярах. На вашем потребуйте поставить отметку о принятии и дату. Это пригодится в будущем, если придется решать спорные вопросы в суде. Срок рассмотрения документа зависит от страховой компании. Обычно отвечают в течение 10 дней.

Процедура досрочного погашения ипотеки и расчет платежа

Практически все люди, взявшие ипотечные кредиты, интересуются вопросом, можно ли погасить их досрочно, а также что нужно сделать, чтобы не получить разного рода штрафы.

О том, как правильно рассчитать требуемые к оплате суммы после досрочного погашения части кредита, о том, как выгодно погасить весь кредит досрочно и при этом не переплатить, а также о том, какими принципами руководствоваться в таких расчетах, и будет рассказано в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

С чего начать?

  1. Необходимо рассчитать итоговую сумму, которую нужно будет оплатить. Сделать это можно либо с помощью формул (что будет рассмотрено ниже), либо с помощью одного из многочисленных онлайн-калькуляторов.
  2. Следует внимательно изучить условия договора с банком. Некоторые, как правило, небольшие банки могут устанавливать систему штрафов или дополнительных процентов за раннее погашение кредита (хотя в настоящее время подобная система встречается очень редко, но перечитать контракт лишний раз не помешает). Стоит ли оплачивать иотеку досрочно и какие штрафы могут быть за это предусмотрены, мы рассказывали тут.
  3. Для того, чтобы погасить кредит по ипотеке досрочно, нужно идти в банк и заключать дополнительное соглашение об этом и писать заявление. Также следует учесть, что банками устанавливаются минимальные суммы, по которым возможно досрочное погашение.
  • Скачать бланк заявления о досрочном погашении ипотеки
  • Скачать образец заявления о досрочном погашении ипотеки

Как узнать размер платежа: пример

Самый лучший вариант для такого расчета – воспользоваться онлайн-калькулятором. Он позволит точно и без ошибок сделать расчет платежей.

Но можно сделать это и самостоятельно, воспользовавшись простой формулой для полного досрочного погашения:

  • платеж – это общая сумма, которую необходимо будет внести для погашения;
  • Д – остаток долга на текущий момент;
  • П – платеж за текущий период.

Чуть более сложная ситуация бывает в случае, когда гасится не вся сумма, а лишь ее часть. В таком случае необходимо воспользоваться формулой:

  • платеж – это размер единовременного платежа за период;
  • В – общая величина ипотечного кредита;
  • С – процентная ставка за месяц, которая равняется 1/12 части от величины годовой ставки;
  • П – заранее рассчитанное количество периодов до полного погашения кредита.

Подставляя в данную формулу изменившиеся величины (например, изменившуюся величину кредита), сразу можно получить необходимый результат.

К примеру, после внесения дополнительной суммы общий размер кредита составил 1.100.000 рублей, количество периодов для погашения составляет 24, а процентная ставка равна 12. Подставляя все эти данные в указанную формулу, получим размер фиксированного ежемесячного платежа, равный 51.781 рублю. В случае повторного изменения данных следует провести расчеты заново, просто введя оставшееся количество периодов и общий размер суммы.

Делается ли перерасчет суммы кредита?

В случае, когда досрочное погашение осуществляется не все сразу, а небольшими суммами, то при заключении дополнительного договора в банке плательщик встает перед выбором: какую схему выбрать – с сокращением количества платежных периодов либо же с сокращением величины минимальных вносимых сумм.

Сразу следует сказать, что в обоих этих ситуациях величина переплаты и другие параметры кредита будут одинаковыми, поэтому следует выбирать тот вариант, который удобнее. Перерасчеты выполняются по специальным формулам (это будет рассмотрено ниже), но проще будет воспользоваться специальными программами, помогающими моментально рассчитать будущие суммы – для этого необходимо ввести только исходные данные.

О том, как происходит и что выгоднее — досрочное погашение ипотеки путем уменьшения размера платежа или срока выплат, мы рассказываем в отдельной публикации.

Пересчитываются ли проценты?

При этом лицо, выдавшее кредит, имеет право взыскать все необходимые проценты только за фактический срок пользования финансовыми средствами. То есть если плательщик произвел полную оплату кредита в какой-либо день, то этот день и должен являться последним, за который должны быть начислены проценты.

Взимать же проценты за весь срок, на который изначально рассчитывался кредит, в случае досрочного погашения нельзя. В случае же, если погашена не вся сумма, а внесена только некоторая ее часть (кроме обязательного платежа), то проценты могут быть также перерасчитаны.

При этом стоит учесть, что каждый банк и кредитная организация вправе устанавливать свои правила, поэтому перед досрочным погашением следует заранее уточнить этот вопрос (лучше всего – еще в момент оформления ипотеки). На что еще стоит обратить внимание чтобы закрыть ипотеку досрочно без потерь, читайте тут.

Как происходит процедура?

В случае, если происходит не полная оплата ипотеки, а только внесение некоторой части суммы, которая поможет ускорить погашение кредита, может быть произведен перерасчет.

Изменение величины обязательных взносов рассчитывается по формуле, которая была указана выше (кроме нее можно использовать и онлайн программы, предназначенные для подобных расчетов – в своей основе они используют такие же формулы, поэтому результат будет идентичным).

Что же касается изменения процентов, то перерасчет процентов производится на основании того, сколько именно времени плательщик пользовался кредитом. Исходя из этого и проводятся вычисления – проценты начисляются только на срок прямого пользования средствами, день полного погашения считается последним днем их начисления. Это происходит независимо от того, на какое время эти проценты были рассчитаны изначально.

Таким образом, досрочное погашение ипотеки – это законное право каждого гражданина, и ни одна кредитная организация не имеет права в этом отказать. При этом следует учесть, что в каждой фирме и банке ставятся свои условия и требования, которые должны быть выполнены при досрочном погашении (включая систему дополнительных процентов, штрафов и так далее).

Все это следует выяснить заранее, лучше всего – еще в момент оформления кредита, поскольку в некоторых случаях его полное погашение раньше установленного срока может быть просто невыгодным.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Размышления по досрочному погашению ипотеки (полный расчет)

Доброго времени суток, пикабутяне, которые оказались в долгах у наших любимых банков ввиду покупки жилплощади.

решил не делать столь поспешных выводов, как это сделал автор, а попробовать провести расчет по всему сроку ипотеки. Тем более, что в комментариях некоторые люди высказывали правильные выводы.

Мы имеем злосчастные 2000000 рублей ипотеки под 12% годовых на срок 20 лет (240 месяцев).

Я скачал в тырнете расчетный файл Excel, расчетный калькулятор.

Первым делом решил посчитать как быстро мы погасим ипотеку, если мы будем каждый месяц к ежемесячному платежу добавлять оплату в 10000 рублей, при этом уменьшая срок ипотеки.

Исходя из расчета, последний платеж будет сделан на 99 месяц.

Теперь проверим, как быстро мы погасим ипотеку, если будем переплачивать, при этом уменьшая сумму ежемесячного платежа.

Чтобы сравнение было честным, будем считать, что весь период оплаты ипотеки каждый месяц мы будем оплачивать одинаковую сумму, как и в первом случае. Т.е. 32021,37 рублей.

Для этого в столбец “L” мы вписываем формулу: 10000+22021,37-D8.

10000 – ежемесячная переплата.

22021,37 – платеж первого месяца.

D8. – сумма платежа следующего месяца.

Таким образом мы каждый месяц мы будем выплачивать одни и те же деньги: 32021,37 рублей, но при этом у нас уменьшается ежемесячный платеж (это подтверждается расчетом, можете проверить).

Смотрим на конец расчета

Из расчета, видим, что полная оплата ипотеки произойдет на 98-99 месяц.

Исходя из всего вышеописанного, позвольте сделать следующие выводы:

1. Способ перерасчета при переплате не влияет на сроки, а следовательно и на переплату самой ипотеки.

2. Снижение ежемесячного платежа позволяет в трудные времена платить меньшие деньги.

Остальные выводы делайте сами.

Ну и желаю нам всем (ипотечникам) дожить до рефинансирования в 1%=)

Благодарю за внимание.

P.S. Не знаю, можно ли тут прикреплять файлы, поэтому вот ссылка на калькулятор в Excel:

P.P.S. можете сами пересчитать, может я где ошибся.

Дубликаты не найдены

Расскажу про свой опыт досрочного погашения ипотеки (цифры округлены):

1) Стоимость квартиры: 2100 тыс. Из них ипотека: 1020тыс. Процентная ставка: 11%. Планируемый срок погашения: 15 лет. Ипотечный платеж: 11 тыс. Досрочно погасил за 2 года и 4 месяца. Итоговая переплата от стоимости квартиры составила 300 тыс, включая все комиссии и страховки. На момент полной выплаты ипотеки средняя стоимость аналогичной квартиры в том же районе составила 2700 тыс. Досрочное погашение проводилось раз в год, деньги лежали на депозите под хороший процент, но меньший чем процент по ипотеке, конечно.

Если в процентах, то за 2 года и 4 месяца я переплатил 14% от стоимости квартиры.

2) Стоимость квартиры: 5300 тыс. Из них ипотека: 3800 тыс. Процентная ставка: 13%. Планируемый срок погашения: 10 лет. Ипотечный платеж: 56 тыс. Досрочное погашение через 2 года 10 месяцев. От начальной стоимости переплатил примерно 750 тыс., использовал налоговый вычет. Итоговая переплата с учетом налогового вычета составила около 370 тысяч. Аналогичная квартира в том же районе в рублях на момент полной выплаты стоила 7500 тыс., аналогичная по площади квартира без ремонта в том же районе стоила 6800 тыс.

Если в процентах, то за 2 года и 10 месяцев я переплатил тоже 14%, однако с учетом налоговый вычета переплата составила всего 7%. Если не учитывать сложные проценты, то это была как-бы ипотека под 2.5% )))

В первом случае при досрочном погашении снижался срок, во втором – сумма платежа, второй вариант оказался для меня более комфортен.

Читать еще:  В каком банке выгодней взять ипотеку
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector