Как досрочно гасить ипотеку

Досрочное погашение ипотеки: время – деньги

Считается, что выплачивать ипотеку досрочно, пусть даже частично, правильно и выгодно. Разбираемся в нюансах.

Досрочно – значит меньше

Объемы жилищного кредитования в России растут год от года, а вместе с ними – и число желающих сделать досрочные выплаты. По данным Центробанка, в 2017 году случился настоящий бум: объемы досрочного погашения ипотеки за год выросли почти на 40% и составили 847 млрд рублей. При этом четыре из пяти кредитов закрывались досрочно именно средствами заемщика, а не были рефинансированы.

Одновременно продолжает расти и средний срок кредитования: по данным ЦБ РФ, на 1 сентября 2018 года он составил 16 лет и три месяца.

Эти данные подтверждают то, о чем говорят эксперты: россияне стремятся как можно быстрее выплатить ипотеку, которую берут на большой срок.

Казалось бы, все логично. Во-первых, это позволяет сократить выплату процентов по кредиту, снизить размер переплаты. «Если вместо 20 лет срок выплаты по кредиту составит 10 лет, вы переплатите только за 10 лет, несмотря на то что изначально взяли займ на 20 лет», – говорит Катерина Соболева, директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management.

Второй аргумент в пользу досрочного погашения – возможность стать, наконец, полноправным собственником жилья. Ведь ипотека – обременение. Такую квартиру сложно продать, а перепланировку в ней нужно согласовывать не только с муниципалитетом, но и с банком.

Роман Цивинюк вице-президент, руководитель розничного блока СМП Банка

Напомним, что ограничения на досрочное погашение жилищного кредита были отменены еще в 2011 году. Без штрафов и комиссий это можно сделать в любой момент, начиная с первого месяца обслуживания.

Подобрать ипотечный кредит – Ипотека от ЦИАН

Два способа сэкономить

Банки позволяют заемщику самому выбирать, каким образом изменить условия при частично досрочном погашении жилищного кредита: сократить срок ипотеки или размер ежемесячной выплаты. Экономически выгода этих параметров не равнозначна.

Катерина Соболева директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management

Эту выгоду несложно проверить. Большая часть ипотечных кредитов сегодня выплачивается аннуитетными платежами – когда ежемесячный взнос одинаковый на протяжении всего срока кредитования, но внутри этого взноса соотношение основного долга и процентов по кредиту разное. В первые годы заемщик гасит преимущественно проценты, в последние годы – основной долг.

К примеру, если взять стандартный для России жилищный кредит размером 2,2 млн рублей, оформленный под 10% годовых в рублях на срок 16 лет, то ежемесячный платеж составит 23 тыс. рублей, из которых в первый месяц основной долг составит лишь 1/6 часть – 4,7 тыс. рублей. Остальные 18,3 тыс. рублей заемщик заплатит по процентам. Через девять лет и два месяца доли основного долга и процентов в структуре ежемесячной выплаты уравняются, а в последний, 192-й месяц ипотеки на проценты придется лишь 190 рублей.

Теперь частично погасим кредит – внесем 100 тыс. рублей вместе с очередным платежом на четвертый месяц пользования ипотекой. При выборе сокращения срока кредита ипотеку можно будет выплатить на полтора года быстрее. Выгода составит 337 тыс. рублей. При выборе сокращения ежемесячного платежа, он уменьшится всего на 1050 рублей. Выгода составит 198 тыс. рублей.

Что все-таки лучше?

Вроде бы очевидно: нужно выбирать сокращение срока. Но до сих пор очень многие заемщики выбирают сокращение размера платежа. Дело в том, что в текущих экономических реалиях заемщики сегодняшним платежом озабочены больше, чем выгодой, которую они получат через 14 лет. И сокращение платежа на 1 тыс. рублей сегодня выглядит куда более привлекательно, чем сокращение переплаты завтра.

Собственно, сама переплата – тоже вопрос спорный. В последние годы выплат по ипотеке, когда основная часть процентов уже отдана банку, гасить ее досрочно не так уж выгодно. В конце концов, эти деньги можно потратить на актуальные нужды семьи. Возможно, стоит все оставить как есть и отдать оставшиеся взносы «на съедение» инфляции.

Как досрочно погасить ипотеку

Последнее время много народу решает жилищные проблемы с помощью ипотеки. И бывает такое, что семья выигрывает лотерею, продает, что то не нужное, получает наследство или материнский капитал. После чего задумывается о досрочном погашении долговой тяжбы.

Кто сможет погасить ипотеку досрочно

Абсолютно каждый человек в Российской Федерации имеет право погасить ипотечный займ досрочно. Ранее, банки устанавливали огромный процент, за такого вида платеж, или прописывали в договоре ипотечного кредитования пункт, в котором указано о запрете досрочной оплаты. На сегодняшний день досрочные платежи вполне законно.

Виды платежей по ипотечному кредиту

При досрочном погашении ипотеки, необходимо учитывать какими платежами она оплачивается.

Существует два вида ежемесячных платежей:

• Аннуитетный . При данном виде платежей переплата будет больше. Так как сначала оплачивается сумма процентов, а не основного долга. А после оплаты половины срока ипотечного кредита, сумма ежемесячного платежа увеличится.
• Дифференцированный . При оплате по такой системе сумма переплаты будет меньше , но ежемесячный платеж значительно больше. С первых оплат списывается сумма основного долга, а после оплаты половины срока кредита, ежемесячный платеж становится меньше аннуитетного платежа.

Чтобы рассчитать платеж по ипотеке воспользуйтесь специальным калькулятором.

Виды досрочного погашения ипотеки

Существует два вида досрочного погашения ипотеки:

1. полное. В этом случае вносится едино разовый платеж на оставшуюся сумму долга. Банку необходимо сделать перерасчет процентов клиенту. Такой вид погашения встречается не часто, ведь при полном погашении вносится довольно крупная сумма.
2. частичное. Данный вид досрочного погашения встречается значительно чаще. При оплате значительно большей суммы, чем прописана в договоре кредитования, можно сократить срок выплаты по долгу или уменьшить сумму ежемесячного платежа.

Виды частичного погашения ипотеки

1. Сократить срок выплаты по кредиту. В данном случае уменьшается процентная часть выплат, а сумма ежемесячного платежа остается неизменной. Сокращая срок долговых обязательств, уменьшается сумма переплат.
2. Сократить сумму ежемесячного платежа. Сумма уменьшается, но срок выплаты банк не уменьшает.

Если появилась возможность досрочного погашения разово, частичным взносом, то выгоднее выбрать вариант с сокращением срока кредитных обязательств. Тем самым вы значительно сэкономите на выплатах процентов.

Материнский капитал

Все чаще встречается, что семьи с рождением второго ребенка, используют материнский капитал для частичного досрочного погашения или полного ипотечного кредитования. Для этого семье необходимо написать соответствующее заявление в Пенсионный Фонд. После этого ПФР переводит деньги на расчетный счет кредитной организации, где жилье находится в залоге.

Так же материнский капитал может служить и первоначальным взносом для ипотечного кредита. Но для этого необходимо выполнить ряд некоторых условий. После выполнения этих требований, пенсионный фонд переведет материнский капитал на безналичный счет в кредитную организацию.

Нужно учесть, что при оплате материнским капиталом ипотечного кредита, можно подобрать наиболее выгодную программу для своей семьи. Так же материнский капитал может погасить основную сумму долга по ипотечному кредиту.

Когда вы решили оплатить ипотеку досрочно вам необходимо за один месяц оповестить об этом банковскую организацию, что бы сотрудники успели подготовить необходимые документы и пересчитать процент или срок оплаты с ежемесячными платежами.

Перед тем как начинать досрочно частично гасить кредит, проконсультируйтесь с банковскими работниками, что бы данное решение, не обошлось вам дороже.

Положительные и отрицательные стороны досрочного погашения

Для многих считается огромным минусом процесс расставания с большой суммой ранее, чем планировалось. Плюсом такого погашения будет изменение суммы переплаты в меньшую сторону. Так же досрочное погашение положительно сказывается на кредитной истории. Благодаря этому вам одобрят следующий кредит кредитную карту с низкими процентами.

Как досрочно погасить ипотеку: инструкция на заметку

Деньги

Содержание

Чтобы погасить ипотеку как можно быстрее и при этом не переплатить, нужно каждый раз уменьшать минимальный платеж, но продолжать вносить более крупную сумму.

Если вы планируете погасить долг раньше, нужно разобраться, как сделать это с наибольшей выгодой. Иногда банки могут помочь с расчетами, но лучше изучить тему самостоятельно.

Читаем договор

Допустим, менеджер Петя взял в ипотеку квартиру в марте 2019 года. Вот какие цифры получатся, если погашать ипотеку как положено, в течение 10 лет.

Срок погашения	10 лет
Общая сумма займа	1 500 000 рублей
Ставка	9,8 %
Ежемесячный платеж	19 657 рублей
Перплата по кредиту	860 005 рублей
Выплаты за весь срок кредита	2 360 005 рублей

Но вот у Пети появились лишние 500 тысяч, которые он может потратить на оплату ипотеки. В первую очередь нужно узнать, что о досрочном погашении думает банк. Внимательно прочитайте договор: какие условия там указаны? Удостоверьтесь, что договором не запрещено регулярное частичное досрочное погашение кредита.

Погашаем ипотеку

Всего есть три варианта досрочного погашения. Рассмотрим их на примере ипотеки Пети.

Вариант 1 — сокращаем срок

Петя вносит 500 000 рублей и просит банк сократить срок выплаты.

Сумма ежемесячного платежа остается прежней — 19 657 рублей, но уменьшается срок кредита — с банком он расплатится в 2024 году. Переплата при этом составит 312 123 рублей.

Вариант 2 — Уменьшаем ежемесячный платеж

В таком случае платеж будет составлять 13 039 рублей, а срок кредита останется без изменений. Переплата — 578 704 рублей. При таком расчете выгоднее сократить срок кредита — так и советуют делать всем ипотечникам. Но можно погасить ипотеку еще быстрее и выгоднее, одновременно уменьшая платеж и сокращая срок.

Уменьшаем платеж и сокращаем срок

Работает это так. После уменьшения минимального платежа заемщику нужно продолжить платить ту же сумму, что и раньше. Другими словами, Пете нужно каждый раз вносить большую сумму, тогда каждый следующий обязательный платеж будет все меньше и в какой-то момент ему хватит денег, чтобы закрыть долг полностью и досрочно.

Иными словами — необходимо продолжать платить 19 657 рублей несмотря на то, что после внесения 500 000 рублей минимальный ежемесячный платеж стал равен 13 039 рублей. При этом каждый раз просите банк уменьшить вам минимальный платеж ежемесячно. Вот как это выглядит в таблице.

Метод	Ежемесячный платеж, руб.	Срок последнего платежа	Последний платеж, руб.	Переплата по ипотеке, руб.
Не вносить 500 000	19 656,86	01.04.2029	19 656,86	860 040,88
Сокращение срока кредита	19 656,86	01.10.2024	14 770,51	312 123,27
Уменьшение минимального платежа	13 039,87	01.04.2029	13 039,87	578 704,95
Ежемесячное уменьшение минимального платежа с сохранением суммы выплат	19 656,86	01.01.2023	155,15	197 408,34

Третий вариант — наиболее выгодный. Кредит мы закроем раньше, и переплата равна 197 408 рублей. Мы уменьшили переплату на 662 632 рубля, или 22,9 %.

Пишем заявление в банк

Чтобы списать предоплату в счет досрочного погашения, нужно писать заявление. Для этого нужно каждый раз посещать банк — это неудобно и занимает слишком много времени. Иногда оформить досрочное погашение можно в приложении или интернет банке — уточняйте условия у своего кредитора.

Что еще можно сделать с ипотекой

Ипотеку можно рефинансировать. Например, вы взяли ипотеку несколько лет назад под 15 % годовых. Сейчас ситуация на рынке поменялась — условия стали более выгодные. Рефинансирование — это когда заемщик переоформляет кредит или ипотеку в другом банке под более низкий процент и выплачивает деньги уже на новых условиях.

Когда лучше делать досрочное погашение ипотеки

При оформлении любого кредита каждый заемщик стремится как можно раньше закрыть долг, чтобы не переплачивать лишние проценты банку. Особенно остро вопрос экономии семейного бюджета стоит при получении долгосрочных кредитов в крупных размерах – как правило, это ипотечные займы на покупку квартиры, дома, земельного участка или таунхауса. При появлении некоторой суммы свободных средств добросовестный клиент задумается, когда лучше делать досрочное погашение ипотеки – в начале срока кредитного договора или спустя несколько лет? О том, как и когда выгоднее делать досрочное погашение ипотеки, поговорим в статье.

Аннуитетные и дифференцированные платежи

При выдаче заемных средств банки традиционно предлагают два варианта графиков платежей:

• Аннуитетные платежи. Их особенность состоит в том, что ежемесячно уплачивается одна и та же сумма по договору. Из преимуществ такого графика можно отметить удобство (человеку достаточно один раз запомнить размер платежа, чтобы не допустить просрочку в будущем), а также приемлемый размер взносов. Минусом является более значительная сумма переплаты за весь срок действия кредита. Также первые аннуитетные платежи практически полностью состоят из процентов, и лишь малую часть составляет тело кредита.
• Дифференцированные платежи представляют собой уменьшающиеся взносы. В начале кредита дифференцированные платежи больше по сравнению с аннуитетом, но в целом дифференцированный график платежей более выгоден.

Большинство кредиторов оформляют ипотечные займы с аннуитетным графиком платежей, однако некоторые учреждения дают своим заемщикам право получения и дифференцированного графика. Когда выгоднее делать частичное досрочное погашение ипотеки?

Важно! Независимо от вида платежей, максимальной экономии можно добиться в начале срока кредита. Причем при аннуитетных платежах эффект будет большим по сравнению с дифференцированными.

Почему так происходит? Дело в том, что проценты по кредиту в обоих случаях начисляются на остаток долга. Благодаря досрочному погашению основной задолженности проценты пересчитываются, исходя из новой суммы долга, и уменьшаются в своем размере. В связи с тем, что первые платежи по аннуитету содержат в своей структуре практически одни проценты, то и эффект от досрочного погашения будет больше. Чтобы на практике рассчитать пример досрочного погашения и наглядно выяснить, когда лучше делать досрочное погашение ипотеки, можно воспользоваться любым онлайн калькулятором.

Пересчет срока или платежа

Далее разберемся, как делают пересчет ипотеки при частичном погашении. На выбор заемщику предлагают два варианта будущих платежей:

1. Сократить срок с сохранением размера платежа.
2. Сократить платеж, оставив срок кредитования прежним.

Разберем каждую ситуацию подробнее. К примеру, при ипотечном кредите с ежемесячным платежом в 10 000 рублей и периодом кредитования до 2030 года клиент решил внести сумму досрочно. В первом варианте ежемесячный платеж в 10 000 рублей сохранится, а срок кредита уменьшится с 2030 года до, допустим, до 2020 года. Во втором варианте платеж сократится, к примеру, до 5000 рублей, а дата закрытия так и останется 2030 год.

Какой вариант предпочтительнее? Единого ответа нет, все зависит от ситуации. Поэтому рекомендации следующие:

1. Когда ежемесячный платеж по ипотеке забирает большую часть свободных денежных средств, значительно ухудшая качество жизни заемщика и его членов семьи, целесообразно направлять свободные деньги в счет уменьшения размера взноса.
2. Платеж по кредиту является необременительным и есть возможность погашать задолженность досрочно — лучше сократить срок кредитования. Так экономия будет больше.
3. Вы уверены, что с вашим трудовым доходом ничего не изменится в ближайшие несколько лет – уменьшайте срок.
4. Если же в будущем возможно сокращение семейного дохода (например, планируется рождение ребенка, допускается сокращение или увольнение) – лучше гасить досрочно, уменьшая ежемесячные взносы.
5. Сокращение срока кредитования также более ощутимо и эффективнее по сравнению с уменьшением размера платежа в случае, если уже выплачена большая часть долга или прошло несколько лет с момента выдачи кредита.

Таким образом, выбор варианта погашения долга во многом зависит от личной финансовой ситуации и дальнейших перспектив в карьере заемщиков.

Этапы

Для тех, кто стремится распрощаться с ипотечным бременем в максимально короткий срок, подойдет следующая схема. Итак:

1. При досрочном погашении ипотеки делают уменьшение размера платежа (возьмем для примера, уменьшение взноса с 10 000 рублей до 5 000 рублей), срок кредитования остается прежним.
2. Далее ежемесячно вносится сумма, равная старому платежу в 10000 рублей. На сумму сверх платежа оформляется заявление на досрочное погашение ипотеки.
3. В результате ежемесячного пересчета сумма ежемесячного взноса будет уменьшаться и с каждым периодом досрочное погашение будет все более и более эффективным. К примеру, в первый раз платеж уменьшился до 4 800 рублей, во второй раз – до 4 500 и т.д.
4. Через несколько платежей размер основного платежа существенно уменьшится. Когда остаток по кредиту станет небольшим можно закрыть ипотеку полностью.

Важно! Экономия в такой схеме достигается за счет уменьшения суммы уплачиваемых процентов за весь период кредитования.

Для каждого досрочного погашения необходимо оформлять заявление. Раньше для этого необходимо было каждый раз обращаться в отделение банка. Сегодня многие кредиторы позволяют делать это с помощью мобильных приложений онлайн.

Погашение ипотеки материнским капиталом

Использование средств материнского капитала – одна из возможностей для семей, воспитывающих двух и более детей. Средства материнского капитала направляются Пенсионным фондом РФ на ссудный счет заемщиков, при этом есть несколько особенностей погашения материнским капиталом. Как делают перерасчет ипотеки с материнским капиталом:

1. Сумма материнского капитала погашается досрочно в дату поступления. Иными словами, этот день может быть любым рабочим, независимо от плановой даты в графике кредитного договора.
2. Сумма материнского капитала направляется на погашение основного долга.
3. Пересчет графика происходит по желанию клиента — уменьшается срок или платеж.

На втором пункте хотелось бы остановиться более подробно. Дело в том, что в сложных жизненных ситуациях и возникновении просрочки некоторые заемщики опрометчиво думают, что использование средств МК позволит погасить им всю просроченную задолженность и вновь войти в плановый график платежей. Однако это большая ошибка!

Внимание! Если по кредиту существуют неуплаченные вовремя проценты, неустойки и штрафы, то после погашения МК они так и остаются, погашается только основной долг.

В будущем, при неспособности должников погасить просрочку, банк обращается в суд и реализует недвижимость. Таким образом, клиенты теряют и квартиру, и право на маткапитал, и остаются еще должными банку. Поэтому использовать средства материнского капитала при неспособности платить ипотеку крайне нецелесообразно!

Важные нюансы

О распоряжении средствами материнского капитала в период финансового кризиса мы уже рассказали. Однако, это не единственная ошибка, которую могут допустить физические лица при обслуживании долга. Для того чтобы не столкнуться с неприятностями, внимательно изучите кредитный договор на предмет:

• комиссий за досрочное погашение долга;
• возможной даты досрочного погашения (в некоторых банках допускается частичная досрочка только в дату платежа);
• необходимости уведомления банка о намерении (как правило, существует требование о формировании заявления);
• наличия моратория или минимальной суммы платежа для досрочного погашения долга.

Существует 5 частых ошибок и упущений, которые допускают заемщики:

1. Вообще не гасят досрочно. Внесение исключительно плановых платежей без досрочного погашения приведет к значительной переплате по процентам.
2. Забывают про плановый платеж. Важно помнить, что в 100% случаев досрочное погашение не включает сумму планового ежемесячного платежа.
3. Копят деньги и гасят большой суммой. Экономически нецелесообразный метод. Гораздо эффективнее направлять ежемесячно на кредит свободные средства в небольшом размере.
4. Направляют все средства в досрочное погашение долга. Рекомендуем вам иметь некоторый денежный «буфер» на случай форс-мажорных обстоятельств в размере 2 — 4 плановых платежей. Это позволит избежать просрочки и уплаты пеней.

В заключение еще один совет – после досрочного погашения кредита возьмите в банке новый график платежей. А при полном закрытии кредита – справку об отсутствии задолженности. Это позволит избежать возможных проблем с банком в будущем.