Что нужно знать о ипотеке

Подводные камни ипотеки: о каких рисках нужно знать, плюсы и минусы

В статье разберем подводные камни, связанные с оформлением ипотеки. Узнаем, какие риски могут быть при покупке квартиры на вторичном рынке и на что нужно обратить внимание при заключении договора с банком. Мы подготовили для вас полезные советы и собрали отзывы о получении ипотеки.

На что нужно обратить внимание при оформлении ипотеки?

Оформление ипотеки может быть сопряжено с рядом нюансов, о которых лучше знать заранее:

во время процедуры возникнут дополнительные расходы;
жильё не является полностью вашим на момент выплат по ипотеке, и его можно лишиться в случае регулярных просрочек;
возможная потеря квартиры не избавит вас от необходимости выплачивать ипотеку.

Давайте более подробно рассмотрим все возможные риски.

Дополнительные расходы

Вам, как будущему заёмщику, придётся столкнуться со списком услуг, которые нужно оплатить. Среди них:

регистрационные пошлины и сборы;
банковские операции со счетами;
нотариальные услуги;
выпуск банковской карты;
работа оценщиков.

Чтобы для вас тот или иной вид услуги не стал сюрпризом, необходимо заранее выяснить, какие дополнительные расходы предполагает заявка на ипотеку в выбранный банк.

Обратите внимание, что некоторые банки могут настаивать на том, чтобы оценку недвижимости проводил именно их специалист. В этом случае оспорить оценку будет невозможно, и есть вероятность, что она будет произведена с большей выгодой для банка, чем для вас.

Другой момент, на котором также хотелось бы сделать акцент, это страхование. Конечно, защитить приобретённое в ипотеку жилище, разумный шаг. Однако зачастую банки предлагают и другие виды страховых услуг. Так, в Сбербанке вам порекомендуют страховку жизни на весь срок погашения кредита. Это довольно дорогая услуга, и вы можете от неё отказаться, но банк увеличит процентную ставку, чтобы снизить собственные риски.

Ограничение прав на недвижимость

До полного расчёта по кредиту банк устанавливает некоторые ограничения. Эти условия могут меняться от банка к банку. Важно лишь, чтобы они не выходили за рамки законодательства.

В любом договоре будут следующие условия:

нельзя перепродавать имущество;
о сдаче жилья в аренду следует уведомить банк;
о любой перепланировке нужно заранее ставить банк в известность;
нельзя отдавать жильё в дар.

Дополнительно могут присутствовать такие пункты:

необходимость уведомлять банк о переезде или отъезде на длительное время;
необходимость отчитываться об изменениях дохода;
возможность проверки банком состояния жилища, законности проживания третьих лиц.

Иногда банк может вписать условия о запрете досрочного погашения или, например, о возможности изменять процентную ставку в одностороннем порядке. Подобные действия нарушают гражданское законодательство и могут быть оспорены в суде.

Сохранение залога

Давайте рассмотрим риски, связанные непосредственно с залоговым имуществом. Жильё может быть уничтожено или существенно повреждено в результате всевозможных происшествий — от урагана до пожара. Это не снимает с вас ответственности перед банком. В случае полного уничтожения имущества необходимо предоставить альтернативный вариант залога. Если повреждения возможно устранить, то следует согласовать сроки ремонта с банком.

Могут появиться наследники, которые претендуют на залоговую квартиру. Если по решению суда недвижимость останется за ними, то вы всё равно будете вынуждены выплатить задолженность по ипотеке.

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке: плюсы и минусы

Поиск квартиры на вторичном рынке можно проводить самостоятельно или при помощи риелтора. Подобный вариант имеет как свои преимущества, так и недостатки.

Плюсы	Минусы
Вы не будете обмануты застройщиком. При покупке квартиры в новостройке вы не сможете обезопасить себя от того, что стройка затянется на годы или будет заморожена.	Банк не даст кредит, если жилище не соответствует санитарным нормам: неполадки с проводкой, сантехникой, отопительной системой и так далее.
Вы можете сразу въезжать и жить в квартире после заключения сделки. В случае с первичным жильём всегда придётся ждать, а сколько — зависит от того, на каком этапе находится строительство.	Банк может отказать в выдаче кредита, если дом находится в неблагоприятном районе или слишком удалён от инфраструктуры.
Стоимость вторичного жилья фиксирована. Цена первичного жилья будет зависеть от стадии строительства.	Владелец жилья может отказаться продавать недвижимость через банк, так как он будет вынужден указать настоящую стоимость в документах, а это увеличит налоговый платёж.
При заселении в новостройку придётся вкладываться в отделку и покупку мебели. Вторичное жильё чаще всего имеет приемлемый ремонт, а обновить интерьер можно со временем.	Есть риски, что обнаружатся претенденты на имущество, о которых не было известно, а это приведёт к судебным тяжбам.
При покупке вторичного жилья вы сразу можете оценить, в благоприятном ли районе оно находится, есть ли рядом школа, садик, больница. С новостройкой всё может быть несколько сложней — и соседи, и инфраструктура появятся позднее.	Жилище уже может быть в залоге, иметь большую задолженность по коммунальным платежам или иные нюансы, о которых вы не подозреваете.

Что ещё нужно знать о покупке недвижимости в ипотеку?

Чтобы не прогадать и вступить в сделку с максимальной для себя выгодой, следует тщательно просчитать и учесть все нюансы.

Вот несколько советов:

Как бы вы ни пытались распланировать свою жизнь наперёд, всего знать вы не можете, и любой форс-мажор может внести свои не всегда приятные коррективы. Брать ипотеку с высоким ежемесячным платежом в надежде меньше переплатить в итоге — необдуманный шаг. Выбирайте тот вариант, который позволит вам продолжать вести комфортный образ жизни. Даже если вы рассчитываете на увеличение своих доходов, лучше думать, что с этим делать по факту, а не заранее.
Не бойтесь брать ипотеку, если вы снимаете жильё и понимаете, что собственной недвижимости у вас не появится в ближайшие 10-15 лет. Вы значительно больше переплатите за аренду.
Не переживайте, что, взяв квартиру в ипотеку, вы будете привязаны к одному месту. Если обстоятельства изменятся, вы сможете договориться с банком, например, о сдаче жилья в аренду.
Соберите небольшой капитал. Во-первых, это позволит вам внести первоначальный взнос, в связи с чем условия ипотеки будут мягче. Во-вторых, вы подстрахуете себя на случай потери работы, болезни или иных непредвиденных ситуаций.
И самое важное: внимательно читайте договор. Вы должны понимать все тонкости ипотеки. И если что-то вызывает вопрос, нужно проконсультироваться как с сотрудниками банка, так и со сторонними юристами.

Отзывы о получении ипотеки

Предлагаем вам также ознакомиться с отзывами о получении ипотечного кредита в разных банках.

Жарков Константин написал:

Вот что рассказала Катерина Ваганова из Екатеринбурга об ипотеке в Сбербанке:

«Решили с мужем взять ипотеку на вторичное жильё. Собрали документы (копия трудовой книжки и заявление) и отправили через сайт Домклик.

Нам одобрили заявку уже через три дня. Менеджер подробно проконсультировал о дальнейших действиях: подобрать жильё и собрать нужные бумаги (отчёт об оценке, справка о количестве жильцов, документы о праве собственности, договор купли-продажи).

После того как мы выбрали понравившееся жильё, заказали на сайте Сбербанка работу оценочной компании. Отчёт был готов через три дня. 30.03 мы предоставили все документы. 5.04 Сбербанк одобрил квартиру в качестве залога.

Сделка была назначена на 16.05. Задержки произошли из-за долгой выписки предыдущих жильцов. Стоит отметить, что это было единственное посещение отделения банка. Там мы подписали 2 договора: на кредит и куплю-продажу. Регистрация заняла всего полтора часа. 19.05 был подтвержден переход права собственности».

Читать еще: Просрочка по ипотеке что делать

Своим отзывом об ипотеке в Промсвязьбанке делится Ирина Кислицина:

Антон Лобач рассказал о том, как пытался безуспешно рефинансировать ипотечный кредит через ГПБ и Дом.РФ, а затем без проблем провёл эту процедуру в Райффайзенбанке:

«25 сентября заполнил анкету на сайте Райффайзенбанка. На следующий день она была одобрена. Собрал и отправил документы, заказал оценку. Через сутки после того, как был подготовлен отчёт об оценке, заявку одобрили. 10 октября провели сделку и понизили ставку до 6%. Очень быстрая работа. Всё было подготовлено за две недели. В ГПБ от заявки до сделки могло пройти 2 месяца».

Как взять ипотеку и не остаться без штанов

Главные ошибки ипотечников

Три года назад я взял ипотеку.

Каждый месяц отдаю треть зарплаты на погашение кредита. Квартиру застройщик обещает сдать в следующем году.

За эти три года я совершил все ошибки начинающих ипотечников. Я подписал договор не торгуясь, согласился на первый же вариант, предложенный менеджером, не контролировал расходы и жил в долг, пользуясь кредитной картой с задолженностью более 150 тысяч рублей.

Расскажу по порядку.

Как взять ипотеку правильно

Самостоятельно соберите информацию об интересующем жилье: как оно выглядит, какие цены, кто застройщик.
Оцените сопутствующие затраты денег и времени: ремонт, проезд до нового жилья, где проживать, пока дом строят.
Самостоятельно поищите лучшие условия по ипотеке.
Читайте договор и ставьте подпись только под теми условиями, которые вам ясны и на которые вы согласны.
Перед тем как взять ипотеку, проведите тренировку. Проживите несколько месяцев, откладывая сумму ипотечного платежа и анализируя свой бюджет.
Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.

В 2014 году я решил перестать снимать жильё. За эти же деньги можно было вложиться в новостройку на этапе котлована, а через несколько лет въехать в собственную квартиру. Просмотрел объявления о новом жилом квартале, где продают квартиры по акции, и решил в тот же день ехать в офис продаж подписывать договор. Дом обещали сдать через пару лет. Далековато, конечно, зато собственная квартира.

Как правильно

Недвижимость нельзя покупать быстро и на эмоциях. Цена, скидки, акции и всё остальное, о чём говорят в рекламе, не имеет значения. Прежде чем ехать в офис продаж, надо изучить состояние рынка, почитать форумы ипотечников, проверить документы (разрешение на строительство, проектную декларацию), лично съездить на стройки приглянувшихся домов и составить рейтинг.

Застройщики хотят, чтобы вы приняли решение на эмоциях. Для этого проводят акции, рисуют красивую рекламу и ждут вас в модных офисах с приветливыми менеджерами. Пусть это не сбивает вас с толку.

Оценивайте строящееся жильё с точки зрения сопутствующих расходов:

где вы будете жить, пока дом будут строить, и сколько это будет стоить;
во сколько вам обойдется ремонт новой квартиры;
где находится новостройка и сколько вы будете в будущем тратить на дорогу.

То, что вы можете себе позволить квартиру за 2 миллиона рублей в красиво нарисованном доме на плакате, еще не значит, что вы потом не пожалеете об этой покупке.

Ожидание — блестящие панели, вечнозеленый газон и голубое небо

Реальность — дом ничем не отличается от любой другой многоэтажки

Застройщики предлагают квартиры с готовой отделкой и красивым дизайном. Качество этого ремонта вы не контролируете

Если отказаться от отделки, квартиру вы можете получить примерно в таком виде. Самостоятельный ремонт обойдется дороже, но качество вы сами проконтролируете

Мой дом по договору должны сдать летом 2017 года

Но стройка еще даже не близится к концу. Это фотография из официального фотоотчета застройщика от 1 декабря 2016 года. Мой дом слева на заднем плане

Я позвонил застройщику и забронировал квартиру. Менеджер сообщил, что текущая цена по акции будет действовать только два дня, поэтому нужно скорее оформлять сделку.

У застройщика договор с банком «Солнечный». Если воспользоваться их ипотечным предложением, будут дополнительные бонусы: сниженная процентная ставка и неизменная цена на квартиру до окончательной сделки с банком. Процесс обещают простой: нужно лишь передать документы, дождаться, пока банк одобрит ипотечный кредит, и приехать подписать договор. Всё цивилизованно и с улыбкой. (Еще бы, такие деньги на кону!)

Для получения кредита собрал и отправил электронной почтой требуемые документы (заявление, справку 2- НДФЛ , копию паспорта), и через неделю кредит был одобрен. Правда, сумма ежемесячного платежа на 2500 рублей больше, чем я ожидал. В «Солнечном» сказали, что это из-за отсутствия кредитной истории. Но я решил, что еще пару тысяч в месяц осилю, и согласился.

Через пару месяцев я просматривал другие предложения и нашел банки с более выгодными условиями, но было уже поздно.

Как правильно

«Давайте быстрее, пока цена не поднялась», — классическая уловка менеджеров, которые хотят, чтобы вы заключили сделку здесь и сейчас, а не сравнивали условия. Когда кажется, что решать надо срочно, не все могут здраво оценить, что именно им предлагают, — и соглашаются на невыгодную сделку.

Если вас начинают торопить со сделкой, говорите так:

— Спасибо, мне надо подумать. Где можно почитать подробно все условия?

— Решать надо срочно, а то завтра повысится цена.

— Ну, повысится — значит, повысится. Значит, не куплю, раз повысится. В другом месте, значит, куплю.

Теперь не менеджер манипулирует вами, а вы манипулируете менеджером.

Еще одна уловка менеджера — предложить вам ипотеку от банка-партнера на якобы выгодных условиях. Возможно, условия там действительно лучше, чем в других банках. Но вы должны самостоятельно убедиться в этом, сравнив с предложениями других банков.

Не принимайте на веру всё, что говорит менеджер. Сравните предложения других банков по ставкам и условиям ипотечного кредита, попросите дать вам черновик договора (рыбу). Дома в спокойной обстановке всё изучите и только потом принимайте решение.

Через неделю была назначена сделка — подписание договора об ипотечном кредите. Почему-то предварительный договор мне на почту не прислали. Но я решил прочитать всё в банке, перед подписанием.

Сначала читать, потом подписывать

В договоре написано, что процент по кредиту вырастет через три года. Насторожился, но не переживаю: зарплата к тому времени тоже наверняка вырастет. Кроме договора ипотечного кредита надо заключить договор страхования жизни, потому что банк должен застраховать свои риски, связанные с жизнью и здоровьем заемщика. Менеджер сразу же предложил заключить такой в дружественной страховой компании. Уставший, не вникая, подписываю страховой договор и иду отмечать успешную сделку в бар.

Как правильно

Подписание договора — самый ответственный и важный этап. В договоре прописываются все правила и ответственность сторон. Большая часть договора обычно о том, что вы всем всё должны.

Вы должны заранее ознакомиться с договором и обсудить все возникшие вопросы до подписания. Вы имеете полное право не только обсуждать, но и предлагать изменить текст договора. Особенно если в нем есть условия, которые вас не устраивают.

Если условия кредита вам не подходят, не подписывайте договор. Даже если над вами стоят два менеджера. Даже если ключи от квартиры уже почти у вас в руках. Выплаты по кредиту будут преследовать вас еще много лет. От того, какими они будут, напрямую зависит качество вашей жизни. А это в свою очередь зависит от того, насколько внимательно вы прочитали договор. Лучше сейчас побыть занудой, чем потом много лет чувствовать себя обманутым.

Каждый месяц я плачу ипотечные взносы — 30% от моей зарплаты. Первый год кажется, что денег хватает и на платежи, и на отпуск, и на походы в бар с друзьями. Но однажды съездил в Икею, чтобы присмотреть мебель для нового жилья. Не удержался и купил несколько незапланированных вещей. Денег не осталось, и решил завести кредитную карточку для повседневных трат.

Как правильно

Перед тем как влезать в ипотеку, желательно провести тренировку — прожить хотя бы три месяца, откладывая сумму ипотечного платежа и анализируя свой бюджет. Так вы поймете, готовы ли вы к финансовой дисциплине, а заодно увеличите ваш первоначальный взнос. Ничего не мешает начать откладывать на воображаемую ипотеку прямо сейчас.

Если в конце месяца тренировки у вас на счете нулевой или отрицательный баланс, значит, с будущей ипотекой вам будет очень тяжело. Нужно быть готовым к экономии и пересмотру привычных трат.

Подводные камни ипотеки в Сбербанке: какие есть нюансы

Когда люди хотят оформить ипотеку, они обращаются в крупные и проверенные временем банки. Именно поэтому выбор многих заемщиков ложится именно на Сбербанк. Это учреждение имеет большую историю и внушительную клиентскую базу. Многие кредитные программы в нем имеют поддержку государства. Однако и в его ипотеке есть «подводные камни». Если вам интересно о них узнать, читайте нашу статью до конца.

Что нужно знать при оформлении ипотеки в Сбербанке

Несмотря на всю надежность данного учреждения, подводные камни ипотеки в Сбербанке все же имеются. К основным тонкостям ипотечного кредитования относятся:

особые требования к заемщикам;
валютные риски;
дополнительные расходы клиентов при оформлении ипотеки;
сборы и комиссии за обслуживание договора;
оплата заемщиком услуг третьих лиц;
сборы и пошлины за регистрацию недвижимости;
оплата услуг нотариуса;
оплата услуг страховых компаний.

Оформляя ипотеку в Сбербанке, внимательно ознакомьтесь с договором. Если что-то в нем вас не устраивает, то требуйте разъяснения. В будущем это убережет вас от неприятных сюрпризов.

Нюансы ипотечного договора

Этот банк привлекает клиентов тем, что предлагает низкие ставки по кредитным продуктам. Но так ли это на самом деле? Среди подводных камней ипотеки принято считать содержание ипотечного договора. Имейте в виду, что:

реальная процентная ставка в действительности может отличаться от заявленной, так как устанавливается в индивидуальном порядке;
чем длиннее будет срок погашения ссуды, тем большая переплата ждет в конце;
на минимальный процент по ипотеке могут рассчитывать только те клиенты, которые получают зарплату на карту этого учреждения (ставка снизится на 0,5%);
при онлайн-регистрации ипотеки ставка процентов уменьшится на 0,1%;
отказ от страхования жизни ведет к увеличению процентной ставки.

Не забывайте читать то, что указано в договоре мелким шрифтом. Обычно там содержится самая важная информация.

Особые требования к заемщикам

В Сбербанке предъявляют немало требований к заёмщикам при оформлении ипотеки. Например, их ежемесячный платёж по кредиту должен составлять не более 40% от их ежемесячного дохода. Учитывать можно не только основной доход заемщика, но и доходы созаемщиков и поручителей. Если у клиента несколько работ или есть иные источники денежных средств, то их тоже можно подтвердить. Если называть стандартные требования к заемщикам, то они следующие:

возраст 21-75 лет;
российское гражданство;
регистрация в регионе получения ипотеки;
наличие официального трудоустройства.

Среди подводных камней ипотеки есть услуга страхования жизни и здоровья клиента. Она добровольная, но влияет на процентную ставку. Если клиент хочет низких ставок, то ему придется ее подключить к договору.

Дополнительные финансовые расходы

Оформляя ипотеку в Сбербанке, обратите внимание на то, что полная стоимость кредита будет зависеть от выбранной программы, а не от самой ставки. Прибавьте к процентной ставке такие дополнительные финансовые расходы, как:

комиссию за ведение счета;
оплату страхового полиса;
оплату услуг оценочной компании;
оплату услуг нотариуса и риэлтора;
оплату банковской ячейки.

В итоге полная стоимость ипотеки окажется в 2-3 раза больше, чем планировалось изначально. Из всех подводных камней ипотеки – завышенная стоимость кредита, это самый большой и значительный.

Ограничения на операции с объектом недвижимости

На этом подводные камни ипотеки не заканчиваются. Несмотря на то, что банки законодательно не имеют право запрещать клиентам досрочно погашать ссуду, они все равно пытаются внести свои ограничения. Например, ипотечный договор может содержать в себе следующее:

обязанность клиента уведомлять кредитора при длительном отъезде из города или при смене места пребывания;
обязанность заемщика ставить кредитора в известность при смене его семейного положения и изменении уровня доходов;
право банка в одностороннем порядке менять условия договора и процентную ставку.

Все эти требования и ограничения являются не совсем законными. Их, при желании, можно оспорить в судебном порядке. Заемщик не имеет право до полного погашения ипотеки производить с недвижимостью следующие манипуляции:

продавать ее;
сдавать в аренду или дарить иным лицам;
менять технический план и осуществлять перепланировку.

Риски по утрате имущества

Владелец залоговой недвижимости обязан в письменном виде уведомлять банк о ее повреждениях. Также он должен оговаривать ремонт и его сроки. Свои подводные камни могут содержаться на эту тему в договоре, а именно:

какие нарушения могут привести к расторжению ипотеки;
как будет осуществляться изъятие залоговой недвижимости;
в каком суде будет происходить решение данного вопроса.

Банк может изъять недвижимость, оформленную в ипотеку, посредством судебных приставов без вмешательства суда.

Права третьих лиц

Если вы приобретаете жилье по долевому договору или на вторичном рынке, то будьте внимательны и проверяйте его на наличие обременения. Его могут скрывать, но проблемы оно в итоге принесет не кредитору, а именно покупателю. При предъявлении прав на квартиру от третьих лиц, этот вопрос будет решаться через суд. При решении суда в пользу третьих лиц, заемщик может оказаться в очень непростой ситуации. Ему придется уступить право собственности на жилье третьим лицам, а банку возместить всю ипотеку. В этой ситуации банк в полной мере защищен от любых рисков.

Как учесть все подводные камни

Чтобы не столкнуться с подводными камнями ипотеки, нужно сделать следующее:

внимательно изучить договор и все его пункты, прописанные мелким шрифтом;
при возникновении непонимания написанного, нужно обратиться за разъяснением к кредитному менеджеру Сбербанка или к юристу;
реально оценивайте свои финансовые возможности, чтобы платежи не ударили вам по карману.

Не спешите подписывать договор на ипотеку с подозрительно низкой процентной ставкой. Возможно, подводные камни кроются в других пунктах кредитного договора. Именно они и приведут к дополнительным финансовым расходам.

Скачать приложение Домклик на android Скачать приложение Домклик на iPhone

Контакты для связи:

8-800-100-19-00

8-800-770-99-99

+7 (495) 500-5-550

8-800-555-55-50

900

Что нужно знать при оформлении ипотеки?

Прожив несколько лет в съемных квартирах, я задумалась о кардинальном решении этой проблемы. Время идет, доход потихоньку растет, цены на жилье, к сожалению, тоже, здоровье позволяет что-то планировать на несколько лет вперед, детей пока не предвидится, большого наследства не ожидается — пора решаться на серьезный шаг.

Именно так полтора года назад я купила квартиру по ипотеке. Теперь, когда эмоции схлынули и самое тяжелое позади, я хочу поделиться кое-чем полезным из своего опыта.

Статья эта для таких же, какой была я. Для тех, кто уже измучился переезжать с места на место, с каждым разом перевозя все большее количество вещей. Для тех, кому надоело каждый раз заново привыкать, а потом отвыкать к району и квартире. Для тех, кто уже просто чувствует себя неполноценным из-за регулярных конфликтов с квартирными хозяевами. Для тех, кто мечтает иметь свое уютное гнездышко, возможно, маленькое и не в самом лучшем районе, но собственное.

Изначально нужно обратиться в банк для расчета максимальной суммы, которую вам могут выдать. Тут все упирается в вашу официальную или полуофициальную зарплату. Полуофициальную — когда бухгалтерия вашего предприятия согласна заполнить справку о вашем доходе по форме банка или по собственной форме с печатью и подписями ответственных лиц, а банк согласен это принять. В некоторых банках могут рассчитать совокупный доход всех членов семьи, что тоже заметно увеличивает сумму кредита. Нужно учитывать — ежемесячный платеж должен составлять не более 45—50% от дохода.

Ежемесячный платеж — это проценты плюс основной долг. Чтоб рассчитать, какую сумму основного долга нужно выплачивать в месяц, сумма кредита делится на количество месяцев, составляющих срок кредита. Пример:

Сумма кредита — 900 000 рублей.
Срок кредита — 20 лет.

Таким образом, 20 лет умножаем на 12, получаем 240 месяцев; 900 000 разделим на 240 месяцев — 3750 рублей. Очень приятная, вдохновляющая, прямо-таки, сумма — особенно исходя из нынешних расценок на съемные квартиры.

Однако все не так чудесно: чтоб рассчитать свой ежемесячный платеж, нужно прибавить к этой приятной сумме проценты по кредиту. Рассчитать их можно по такой формуле:

Сумма основного долга умножается на процентную ставку и на количество дней в месяце, за который производится расчет, и делится на количество дней в году.

Сумма основного долга (кредита) — 900 000 рублей.
Процентная ставка по кредиту — 12,5% годовых.

Рассчитываем проценты за месяц май, в котором 31 день:
900 000×12,5% х 31 / 365 = 9554 рублей 79 копеек.

Получается, что наш ежемесячный платеж составляет 3750 + 9554,79 = 13304,79.

Уже не так весело. Учитывая, что это должно быть не более 45—50% от дохода. Посчитаем, если платеж в 13304,79 — это 45% от нашего дохода, то доход должен быть не менее 29566,20 (13304,79 * 100 / 45). Из неприятных моментов — за 900 000 рублей что-либо нормальное найти маловероятно. То есть нужно иметь первоначальный капитал, либо брать обычный потребительский кредит в другом банке и выдавать их за свои.

Вариант с дополнительным кредитом «на стороне» довольно распространенный (я сама именно так и сделала) — это может выручить, если речь идет о небольших суммах, однако платить несколько кредитов в действительности очень сложно. Здесь нужно здраво просчитать свои возможности, конечно, в сравнении с отсутствием жилья и стабильности это кажется детским лепетом.

Но загнать себя в долговую яму довольно просто, в жизни может случиться много непредвиденного. И в сложной ситуации есть риск не только потерять вновь приобретенное жилье, но и «подмочить» свою репутацию: невозврат, просрочка и, соответственно, плохая кредитная история могут поставить жирную точку в ваших замыслах об ипотеке в будущем.

После расчета максимальной суммы и одобрения вас банком как будущего заемщика можно начинать искать объект, оформлять предварительный договор купли-продажи, а на его основании и кредитный договор.

Обратите внимание — не на каждую квартиру дадут ипотеку. Большинство банков устанавливают ограничения в плане «возраста» здания, этажности и т. п. Обычные требования: дом должен быть не старше 30 лет, не ниже трех этажей и чтоб ваша квартира при этом находилась не на первом и не на последнем этаже здания и прочее.

На комнаты в коммунальных квартирах, а часто и на «гостинки» (или так называемые «малосемейки»), обычно не дают ипотеку — это жилье не годится в обеспечение кредита. Иногда можно обойти какое-либо из этих ограничений: брать кредит на сумму меньше 50% от стоимости жилья, то есть большую часть денег вы опять-таки уже должны иметь.

Но не все банки пойдут навстречу такому заемщику — предложат взять обычный потребительский кредит, а это — меньше срок, больше процентная ставка и, исходя из этих двух показателей, непосильные ежемесячные платежи.

В некоторых кредитных учреждениях можно договориться помимо залога квартиры оформить еще и поручительство, тогда банк может «закрыть глаза» на некоторый «неформат» выбранного жилья — если, конечно, в общем и целом вы произвели благоприятное впечатление. Именно так — под дополнительное поручительство — оформлялась и я.

В процессе оформления продавцу жилья придется тесно пообщаться с банком: необходимо будет и посещение им банка, скорее всего не раз — большинство ипотечных сделок происходит через сейфовую ячейку. В присутствии продавца, покупателя и представителя банка деньги закладываются в ячейку и в том же составе изымаются после государственной регистрации права собственности на покупателя, то есть на вас. Это, конечно же, может вызвать раздражение продавца, так что лучше все обговорить заранее.

При оформлении ипотеки нужно сразу рассчитать дополнительные затраты: комиссия за рассмотрение кредитной заявки, за оформление ячейки, расходы на регистрацию права собственности, а особенно страховка. В течение месяца после покупки нужно оформить 3 вида страховки: титул собственности (страхуется один раз), жизни и, собственно, имущества — это регулярные платежи раз в год, не то чтоб большие, но тем не менее.

Есть тут и приятный денежный момент: в соответствии с Налоговым кодексом вам положен имущественный вычет — это 13% от стоимости квартиры и 13% от суммы уплаченных процентов. Это все в том случае, если ваша зарплата официальная, то есть вы платите подоходный налог, в пределах его суммы и будут возвращаться деньги. В течение нескольких первых лет это будет немаловажным подспорьем к бюджету. Проверено на собственном опыте.

И вообще — главное пережить первый год, ну может два, стиснуть зубы и пережить. Постепенно платежи уменьшаются, а доход растет и расходы на оплату кредита уже не так заметны, можно даже начинать потихоньку гасить досрочно. А главное — оно того стоит! Платить за свое собственное жилье гораздо приятнее, чем отдавать в никуда чужому человеку за съемное.

Так что пусть не останавливают и не пугают вас трудности в оформлении, а эта статья станет полезной подсказкой в некоторых деталях.